تورم، عامل اصلی نابسامانی بازار مسکن ایران؛ نگاهی به آمارهای کلان اقتصادی

ایران از سال ۱۳۹۹ به بعد تورم‌های بالای چهل درصد را تجربه کرده است که بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده. اگرچه در سال ۱۴۰۳ تورم بخش مسکن نسبت به تورم کل کشور کمتر بوده، اما شاخص قیمت زمین و جهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ این موضوع را به وضوح نشان می‌دهد. برخلاف نظر بسیاری از کارشناسان که مسئله مسکن در کشور را کمبود عرضه می‌دانند، عامل اصلی وضعیت نابسامان مسکن در ایران مسائل اقتصاد کلان و به‌ویژه تورم است.

نمودارها نشان می‌دهند که هزینه‌های خانوار شهری و هزینه‌های بخش مسکن در طول زمان افزایش یافته‌اند. با تبدیل هزینه‌ها به قیمت ثابت، مشاهده می‌شود که این هزینه‌ها تقریباً ثابت مانده‌اند که نشان‌دهنده تأثیر عمیق تورم کل کشور بر بازار مسکن است. در سه سال اخیر، سهم بخش مسکن به قیمت ثابت جهش کمی را تجربه کرده که این جهش به عواملی غیر از تورم کل بازمی‌گردد. در واقع، نسبت هزینه‌های بخش مسکن به کل هزینه‌های خانوار یک جهش ۱۰ درصدی را نشان می‌دهد.

تورم: درد اصلی اقتصاد کشور

با توجه به آمارهای موجود، سهم عامل تورم در وضعیت کنونی بازار مسکن بسیار بیشتر از سایر عوامل است. افزایش هزینه‌های خانوار به تنهایی نمی‌تواند حاکی از عوامل منفی باشد. به عنوان مثال، در صورت افزایش هزینه‌های خانوار تحت شرایط مطلوب، می‌توان گفت رفاه خانوار افزایش یافته است؛ اما طبق داده‌های فوق که به قیمت ثابت محاسبه شده است، نه تنها هزینه‌ها بیشتر نشده، بلکه با یک کاهش نیز همراه بوده است؛ یعنی افزایش هزینه‌ها به قیمت جاری ناشی از تورم است.

برای صحت‌سنجی این ادعا، می‌توان به شاخص‌های پولی رجوع کرد. اولین شاخص، حجم نقدینگی کشور است که روزبه‌روز در حال افزایش است. همانطور که افزایش هزینه خانوار به تنهایی موضوع بدی نیست، افزایش نقدینگی نیز به خودی خود هشدار منفی نمی‌دهد. اما در نمودار بعدی مشاهده می‌شود که تولید ناخالص داخلی کشور نیز طی این سال‌ها تقریباً ثابت بوده است؛ در نتیجه، افزایش نقدینگی کمکی به تولید نکرده است.

شاخص بعدی وضعیت پایه پولی است که رشد آن نیز به وضوح قابل مشاهده است. تمامی این شاخص‌ها که خود را در تورم نشان می‌دهند، بیانگر این هستند که مسائل اقتصادی کشور از جمله مسکن، کمتر به عوامل بخشی مربوط است و بیشتر ریشه در اقتصاد کلان دارد.

بخش مسکن متأثر از عوامل کلان

در گام بعدی، شاخص‌های بخش مسکن را بیشتر بررسی خواهیم کرد. اولین شاخص در این بخش، شاخص قیمت زمین است که در نمودار افزایش بسیار زیاد آن مشاهده می‌شود. شاخص قیمت زمین از دو عامل تأثیر می‌پذیرد: عامل اول وضعیت تورم و نقدینگی است که وضعیت آن بررسی شد. عامل دوم نیز کمبود و محدودیت زمین است که البته آن نیز به صورت غیرمستقیم از تورم اثر می‌پذیرد.

علاوه بر شاخص زمین، شاهد افزایش قیمت هم در بخش آپارتمان و هم در بخش اجاره بوده‌ایم و تقریباً همه این‌ها متناسب با تورم رشد کرده‌اند. این تغییرات به خوبی نشان می‌دهد که بازدهی این بازار نه به خاطر جذابیت سرمایه‌گذاری و رونق آن، بلکه به علت تورم بوده است.

ممکن است این سوال برای خواننده ایجاد شود که آیا تورم بخش ساختمان ناشی از تسهیلات مسکن است؟ اما همانطور که مشاهده می‌شود، این شاخص نیز طی سه سال اخیر ثابت بوده و قبل از آن هم طی چهار سال تقریباً ثابت مانده است. بنابراین، نمی‌تواند تأثیر زیادی بر تورم بخش مسکن داشته باشد.

به صورت کلی، تسهیلات مسکن سهم کمی (حدود ۱۸ درصد) از قیمت تمام شده ساخت یا خرید مسکن را پوشش می‌دهد، پس نمی‌تواند تغییر ملموسی در وضعیت مسکن ایجاد کند. تمام متغیرهای مورد بررسی در این گزارش بیشتر این مسئله را روشن می‌کند که وضعیت نابسامان سرپناه در ایران به وضعیت کلان کشور بازمی‌گردد. یعنی اگر بخواهیم دارویی برای این بخش تجویز کنیم، باید حتماً برای وضعیت اقتصاد کلان کشور نیز برنامه داشته باشیم. در صورتی که بدون پرداختن به شرایط اقتصاد کلان صرفاً از راهکارهای بخشی جهت درمان استفاده کنیم، صرفاً یک مسکن به بازار تزریق کرده‌ایم. از طرفی، اگر در حل مسائل اقتصاد کلان به موفقیت برسیم، خود به خود شاهد بهبود بخش‌های مختلف اقتصاد خواهیم بود.