تحلیل بازار مسکن: رکود پایدار و بی‌ارتباطی با دلار ۱۶۰ هزار تومانی

واقعیت بازار مسکن: رکود و احتیاط

بررسی‌های میدانی و تحلیل کارشناسان نشان می‌دهد که بازار مسکن حتی پیش از جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود عمیق به سر می‌برده و اکنون سومین سال رکود خود را می‌گذراند. نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی نه تنها سرمایه‌گذاری جدید را کاهش داده، بلکه موجب خروج سرمایه از این بخش شده است. در دوره‌های بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع خود را به بازارهای نقدشونده‌تر منتقل کنند.

تقاضای مصرفی، موتور محرکه معاملات

آمار میدانی نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر، بیشترین حجم معاملات به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در متراژهای ۵۰ تا ۷۵ مترمربع اختصاص داشته است. این امر حاکی از آن است که تقاضای مصرفی، متناسب با توان مالی خانوارها، عامل اصلی معاملات کنونی است و خبری از تحرک در واحدهای بزرگ‌متراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچک‌تر محدود کرده است.

چالش‌های ساخت و عرضه مسکن

فعالان صنعت ساختمان از رشد بهای مصالح، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های تأمین مالی گلایه‌مند هستند. ادامه این روند بدون تقویت تقاضای مؤثر، می‌تواند منجر به کاهش سرمایه‌گذاری و حتی توقف پروژه‌های جدید در سال آینده شود که در میان‌مدت بر عرضه مسکن تأثیر منفی خواهد گذاشت.

رونق فصلی محقق نشد

برخلاف الگوی رفتاری سال‌های گذشته که بازار مسکن در فصل زمستان و آستانه شب عید از رکود خارج می‌شد، شواهد زمستان امسال نشان می‌دهد که بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامی‌ها، محدودیت‌های اینترنتی و نااطمینانی‌های سیاسی در وضعیت رکودی باقی مانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است.

بازار اجاره، پیش‌نگر بازار خرید و فروش

کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که بازار خرید و فروش مسکن با تأخیر نسبت به تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان می‌دهد، در حالی که بازار اجاره سریع‌تر به تورم پاسخ می‌دهد. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد که رشد نرخ اجاره‌بها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ می‌دهد و می‌تواند شاخصی پیش‌نگر برای تحولات آتی بازار خرید و فروش باشد.

قیمت مسکن دیگر با دلار سنجیده نمی‌شود

تحلیل نادرست «معامله ملک با دلار ۸۰ هزار تومانی»

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در واکنش به تبلیغات «معامله ملک با دلار ۸۰ هزار تومانی» اظهار داشت که این ادعاها تحلیل اشتباهی هستند. او تاکید کرد: «حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی‌توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده است.»

اینکه گفته شود چون قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. نمی‌توان گفت آپارتمان ۲۰۰ میلیونی باید ناگهان ۴۰۰ میلیون تومان شود. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریب‌الوقوع قیمت‌ها، فضای سوداگری ایجاد می‌کند و مصرف‌کننده را سردرگم می‌سازد.

وی افزود که بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بی‌تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست و عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی و با تأخیر است.

مسکن مصرفی و نگاه بلندمدت

توصیه مهم به خریداران

غیبی خاطرنشان کرد که مسکن برای مصرف‌کننده، صرفاً یک سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت نیست، بلکه سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است. او تأکید کرد: «در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست.»

با اشاره به سابقه آماری ۲۶ سال گذشته، غیبی هرگونه ادعای ریزش ۵۰ تا ۶۰ درصدی قیمت مسکن را فاقد پشتوانه تحلیلی دانست و گفت: «حتی در دوره‌های رکود، نهایت کاهش ثبت‌شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است.»

وی افزود که افزایش هزینه‌های تولید (مصالح، خدمات، عوارض) اثر مستقیم بر قیمت تمام‌شده آپارتمان دارد و برآوردهای میدانی شخصی وی نشان می‌دهد که طی یک‌ونیم تا دو ماه اخیر حدود ۳۱ تا ۳۳ درصد افزایش قیمت در برخی بخش‌ها مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است.

هزینه ساخت مسکن و تقاضای واقعی

میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شرایط فعلی بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. این امر به معنای آن است که یک آپارتمان ۱۰۰ متری با کیفیت مطلوب، نزدیک به ۳۰ میلیارد تومان تمام خواهد شد.

غیبی اشاره کرد که با وجود تبلیغات و تحلیل‌های غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. این تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت. محدودیت فایل‌های عرضه‌شده و تقاضای واقعی، موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود.

در ماه‌های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد که این رفتار، همراه با تقاضای مؤثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت‌ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.

در نهایت، توصیه کارشناسان به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تأخیر نیندازند، زیرا بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد فایل‌های مؤثر محدود هستند و تقاضای واقعی موجب ثبات و حتی افزایش نسبی قیمت‌ها شده است.