جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در تهران: رویای خانه‌دار شدن محو می‌شود

مسکن: از کالای مصرفی تا دارایی استراتژیک

در اقتصاد سیاسی ایران، مسکن دیگر صرفاً یک «کالای مصرفی بادوام» نیست، بلکه به یک «دارایی استراتژیک مالی» و ابزاری برای حفظ و انباشت ثروت تبدیل شده است. این تغییر ماهیت، پیامدهای عمیقی بر ساختار بازار و قدرت خرید مردم گذاشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت ملک در ایران نه بر اساس «ارزش مصرفی»، بلکه بر پایه «هزینه‌های جایگزینی» و «انتظارات تورمی» تعیین می‌شود. در این میان، زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن، نقشی بلامنازع ایفا می‌کند.

• سهم زمین در قیمت نهایی: گزارش‌ها حاکی از آن است که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد و در برخی مناطق مرغوب به ۸۰ درصد نیز می‌رسد.
• تأثیر نوسانات ارزی: سیاست قیمت‌گذاری مواد اولیه بر اساس نرخ‌های جهانی و نوسانات نرخ ارز، هرگونه شوک ارزی را بلافاصله در قیمت تمام‌شده مسکن منعکس کرده و ریسک سرمایه‌گذاری برای سازندگان بخش خصوصی را به شدت افزایش می‌دهد.

بنگاه‌داری بانک‌ها؛ مانعی ساختاری در بازار مسکن

نظام بانکی ایران به یکی از بزرگترین مالکان و بازیگران بازار مسکن و مستغلات تبدیل شده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی از آن به عنوان «بنگاه‌داری بانک‌ها» یاد می‌شود، یکی از کلیدی‌ترین موانع ساختاری در برابر تنظیم بازار مسکن محسوب می‌شود.

بسیاری از بانک‌ها، به ویژه بانک‌های خصوصی، طی دهه‌های اخیر بخش قابل‌توجهی از سپرده‌های بانکی را به جای هدایت به سمت اعتباردهی به بخش‌های مولد صنعتی و تولیدی، به سمت خرید اراضی، مستغلات و ساخت مال‌های تجاری و پروژه‌های مسکونی لوکس سوق داده‌اند.

مطابق داده‌های بانک مرکزی در آذرماه ۱۴۰۴، بانک‌ها در مجموع در سراسر کشور، ۴۵۲۲ ملک مسکونی ثبت‌شده در اختیار دارند که ارزش این املاک بیش از ۴۲۷ همت برآورد شده است.

تغییر ماهیت تقاضا: از مصرفی به سرمایه‌گذاری

در دهه ۱۳۷۰ خورشیدی، بیش از ۷۰ درصد تقاضای موجود در بازار مسکن را «تقاضای مصرفی» (خانوارهایی که برای سکونت خرید می‌کردند) تشکیل می‌داد. اما امروز این نسبت کاملاً وارونه شده است. بر اساس برآوردها، بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد معاملات بازار مسکن با انگیزه «سرمایه‌گذاری» و «حفظ ارزش پول» انجام می‌شود.

افزایش سرسام‌آور شاخص دسترسی و دوره انتظار مسکن

شاخص «دسترسی به مسکن» که بیانگر تعداد سال‌های مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی با اختصاص کل درآمد خانوار است، در تمام کشور از ۶.۱ سال در سال ۱۳۷۱ به ۹ سال در سال ۱۴۰۳ رسیده است. در همین بازه زمانی، شاخص «دوره انتظار واقعی» نیز از ۱۸ سال به تقریباً ۳۰ سال افزایش یافته است.

وضعیت در شهر تهران به مراتب وخیم‌تر است:

• شاخص دسترسی به مسکن در تهران: از ۹.۷ سال در سال ۱۳۸۹ به تقریباً ۱۵ سال در سال ۱۴۰۳ افزایش یافته است.
• دوره انتظار واقعی در تهران: از ۳۲.۴ سال به ۴۹.۷ سال رسیده است.

چرخه معیوب گرانی مسکن و پیامدهای اجتماعی

گرانی مسکن، قدرت خرید را از بین می‌برد و کاهش قدرت خرید به رکود ساخت‌وساز می‌انجامد. رکود ساخت‌وساز نیز با کاهش عرضه، دوباره باعث گرانی بیشتر می‌شود. خروجی این وضعیت، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای دارد:

• گسترش حاشیه‌نشینی
• رانده شدن طبقه متوسط از مراکز شهرها به حومه
• افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار (گاهی تا بیش از ۶۰ درصد)
• کاهش مصرف کالاهای اساسی، آموزش و سلامت

جراحی‌های بزرگ برای اصلاح ساختار بازار مسکن

اصلاحات ساختاری بازار مسکن نیازمند سه جراحی بزرگ و اساسی است:

1. مهار تورم عمومی و کنترل خلق پول ناتراز بانکی: این اقدام به ثبات اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی کمک می‌کند.
2. اصلاح ساختار درآمدی شهرداری‌ها و وضع مالیات‌های تنظیم‌گر شهری: این امر وابستگی شهرداری‌ها به تراکم‌فروشی را قطع کرده و به مدیریت بهتر عرضه و تقاضا منجر می‌شود.
3. خروج اجباری نظام بانکی از بنگاه‌داری ملکی و عرضه زمین‌های محتکرانه دولتی به بازار: این اقدام به افزایش عرضه زمین و کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن کمک شایانی می‌کند.