بازار مسکن در سال ۱۴۰۴: رکود، نوسان و چشم‌انداز آینده

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با مجموعه‌ای از چالش‌های اقتصادی، سیاسی و امنیتی دست و پنجه نرم کرد که منجر به کندی چشمگیر در صنعت ساختمان و بخش تولید مسکن شد. این وضعیت، فعالان این حوزه را بر آن داشت تا از فاصله گرفتن روند ساخت‌وساز از اهداف تعیین‌شده در برنامه‌های توسعه‌ای کشور ابراز نگرانی کنند.

با این حال، تصویر بازار در طول سال یکنواخت نبود؛ در برخی دوره‌ها، نشانه‌هایی از تحرک در معاملات و تغییر رویکرد فروشندگان و سازندگان مشاهده شد. حتی در هفته‌های پایانی سال، امیدواری‌هایی برای شکستن قفل معاملات پس از سال‌ها رکود به وجود آمد، اما تحولات اخیر بار دیگر فضای بازار را دستخوش تغییر و عدم قطعیت کرد.

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و نوسان هزینه‌های تولید از دیگر عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن در سال گذشته بود که به گفته کارشناسان، پیش‌بینی‌پذیری این بازار را به شدت دشوار ساخت.

سال ۱۴۰۴: سالی پر فراز و نشیب برای تولید مسکن

فرشید پورحاجت، کارشناس و فعال برجسته بازار مسکن، سال ۱۴۰۴ را سالی پر از فراز و فرود برای صنعت ساختمان و به ویژه بخش تولید مسکن توصیف می‌کند. او اشاره دارد که در مقاطعی، بازار با رکودی واقعی مواجه بود، هرچند در فصلی دیگر شاهد رونق نسبی در تولید بودیم. با این حال، ارزیابی کلی او نشان می‌دهد که سال ۱۴۰۴ سال مطلوبی برای تولید مسکن در کشور نبوده است.

پورحاجت تأکید می‌کند که آمارها نیز گویای عدم تحقق شاخص‌های آماری تولید مسکن نسبت به انتظارات و برنامه‌ریزی‌های صورت‌گرفته در برنامه هفتم توسعه است. وی دلیل اصلی این وضعیت را شرایط پرریسک ژئوپولیتیکی کشور می‌داند. به گفته او، وقوع جنگ در دو نوبت، اواخر فصل بهار و اواخر فصل زمستان ۱۴۰۴، تأثیرات عمیقی بر اقتصاد کلان و به تبع آن بر حوزه مسکن گذاشته است.

در حوزه خرید و فروش، پس از حدود شش سال رکود، نشانه‌هایی از گشایش در بهمن‌ماه و اوایل اسفندماه مشاهده شد، اما تحولات اخیر بار دیگر این روند را دگرگون کرده است.

واقعیت قیمت‌ها و پایان حباب‌سازی در بازار مسکن

پورحاجت در ادامه به پدیده جدیدی در بهمن‌ماه و ۱۰ روز ابتدایی اسفندماه اشاره می‌کند؛ بسیاری از سازندگان و فروشندگان اقدام به تجدید ارزیابی قیمت واحدهای خود کردند و حتی در مواردی از فروش منصرف شدند. او در پاسخ به چرایی رونق مقطعی اوایل اسفندماه، دلیل آن را کاهش ریسک در بازار مسکن در مقایسه با بازارهای موازی مانند بورس، دلار و سکه می‌داند.

«در بازار مسکن نه در ذات آن حبابی وجود داشت و نه قیمت‌ها غیرواقعی بود؛ قیمت‌ها علاوه بر اینکه واقعی بود، حتی پایین‌تر از هزینه‌های تولید بود.»

این دیدگاه باعث شد تا سرمایه‌گذارانی که سال‌ها در بازارهای موازی فعالیت داشتند، به دلیل توجیه اقتصادی پایدارتر، به سمت بازار مسکن روی آورند و این امر منجر به افزایش قیمت‌ها شد.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵

در مورد پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، پورحاجت به ثبات سیاسی به عنوان یک عامل کلیدی اشاره می‌کند. او پیش‌بینی می‌کند که در صورت برقراری ثبات سیاسی و رفع نااطمینانی‌ها در کشور، پس از دوران گذار کنونی، شرایط بازار مسکن بهبود خواهد یافت.

او معتقد است که در چنین شرایطی، فرصت‌های بهتری هم برای سرمایه‌گذاری و هم برای تولید و خرید و فروش مسکن فراهم خواهد شد.

نوسانات بی‌سابقه در قیمت مصالح ساختمانی

یکی دیگر از چالش‌های مهم سال گذشته، افزایش و نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی بود. پورحاجت توضیح می‌دهد که قیمت مصالح، هم‌تراز با تورم عمومی کشور افزایش یافته است. این شدت در مصالح استراتژیک مانند سیمان و فولاد بیشتر بوده است.

«تورم در نهاده‌های تولید، هم‌تراز تورم عمومی کشور در آن شکل گرفته بود و قیمت‌ها حتی در بازه‌ای از زمان، قابل پیش‌بینی هم نبودند. در برهه‌ای از زمان، کالایی در بازار بود که حتی در یک هفته دوام قیمتی نداشت و در هفته آینده، قیمت‌ها متفاوت و رو به بالا بودند.»

این عدم ثبات قیمتی، برنامه‌ریزی و اجرای پروژه‌های ساختمانی را با دشواری‌های فراوانی مواجه کرده است.