تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴؛ کمترین رشد در میان هزینه‌های خانوار

بررسی‌های دقیق از نرخ اجاره‌بها و جزئیات آماری منتشرنشده نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۴، فاکتور اجاره‌بها «کمترین رشد» را در مقایسه با تورم سایر کالاها و خدمات در لیست شاخص قیمت مصرف‌کننده تجربه کرده است. این تحلیل، درک بهتری از رشد ۳۴ درصدی اجاره‌بها را برای موجران و مستاجران فراهم می‌آورد و از تغییرات قابل توجه در بازار مسکن ایران حکایت دارد.

مقایسه تورم اجاره با سایر اقلام مصرفی

مطابق گزارش مرکز آمار ایران، تورم عمومی سالانه در سال ۱۴۰۴ به ۵۰.۶ درصد رسید. این در حالی است که تورم خوراکی‌ها ۶۸ درصد، تورم کالاها ۶۱ درصد و تورم خدمات مصرفی نیز بالای ۴۰ درصد ثبت شد. این ارقام به وضوح نشان می‌دهند که متوسط رشد هزینه‌های زندگی خانوارهای ایرانی در سال گذشته، به مراتب بیشتر از رشد هزینه اجاره مسکن آنها بوده است.

در سال ۱۴۰۳، اجاره‌بها داغ‌ترین فاکتور هزینه‌ای بود و تورم ۴۰.۳ درصدی را ثبت کرد که یک رکورد تاریخی محسوب می‌شود. اما در سال ۱۴۰۴، رتبه تورم اجاره در سبد مصرف خانوار به شدت کاهش یافت.

در سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، مستاجران با «جهنم اجاره‌بها» مواجه بودند، به طوری که نرخ تورم سالانه اجاره مسکن به ترتیب بالای ۳۹ درصد و بالای ۴۰ درصد قرار گرفت. این رشد «کمرشکن» در مقایسه با متوسط درآمد خانوارها، فشار زیادی را بر مستاجران وارد کرده بود. با این حال، در سال گذشته، دمای این «جهنم» به شکل محسوسی کاهش یافت. هرچند رشد ۳۴ درصدی همچنان فراتر از توان اقتصادی بسیاری از مستاجران است، اما در مقایسه با تورم سایر اقلام مصرفی و حتی تورم اجاره سال قبل، کمتر بوده است.

اسفند ۱۴۰۴: ماه «جنگی» برای مستاجران

در آخرین ماه از سال گذشته، اجاره‌بها در کشور تنها ۱.۶ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت، در حالی که متوسط تورم ماهانه اجاره در ۱۱ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۴، ۲.۴ درصد بود. این «نیش ترمز» در تورم ماهانه اجاره مسکن در اسفند، عمدتاً به «اثر جنگ» نسبت داده می‌شود.

• توقف فعالیت بنگاه‌های املاک: در اسفند ماه، فعالیت بنگاه‌های املاک عملاً متوقف شد و واسطه‌های ملکی از چرخه معاملات حذف شدند.
• تمدید تلفنی قراردادها: به دلیل شرایط جنگی، بسیاری از قراردادهای اجاره که موعد سررسیدشان فرا رسیده بود، به صورت تلفنی یا حضوری تمدید شدند تا در فرصت مناسب، قرارداد جدید امضا شود.
• افزایش عرضه و کاهش تقاضا: احتمالاً بازار اجاره مسکن در اسفند شاهد «رشد نسبی عرضه ناشی از خریدهای سرمایه‌ای دی و بهمن» و «کاهش نسبی مستاجران» در اثر خریدهای مصرفی در دو ماه اول زمستان بود که به کاهش سرعت افزایش ماهانه اجاره‌بها کمک کرد.

راز فاز «غیرجهنمی» تورم اجاره

رشد اجاره‌بها تابعی از رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است. در بلندمدت، تورم اجاره‌بها معمولاً از تورم عمومی بیشتر اما از تورم مسکن کمتر بوده است. اما در سال ۱۴۰۴، رابطه متعارف بین این سه فاکتور مشاهده نشد؛ در حالی که نرخ تورم عمومی و سرعت رشد قیمت مسکن افزایش یافت، تورم اجاره کاهشی شد. این مدل حرکتی را می‌توان به «شرایط کاملاً استثنایی» کشور و اقتصاد در سال ۱۴۰۴ نسبت داد.

عوامل مؤثر بر تغییرات بازار اجاره

سال گذشته، ایران دو بار شاهد شرایط جنگی بود:

• جنگ ۱۲ روزه در بهار: این رخداد بر روند رشد قیمت مسکن برای چند ماه اثر کاهنده و ایستایی گذاشت، اما بازار اجاره همچنان فعال بود.
• جهش‌های قیمتی در دی و بهمن: با وجود این جهش‌ها در بازار خرید، «امکان پذیرش رشد شدید اجاره‌بها در کوتاه‌مدت» در بازار اجاره وجود نداشت.

نرخ تورم عمومی نیز در سال گذشته به دلیل تغییرات ارزی، قیمت نهاده‌های تولید خوراکی و انتظارات تورمی ناشی از «نااطمینانی به آینده» جهش کرد. ضریب همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن در سه دهه گذشته بیشترین بوده است، هرچند در دهه ۹۰ این ضریب با تورم عمومی بیشتر بود. اما در سال گذشته، تغییرات اجاره‌بها تحت تأثیر «کم‌رشدی قیمت مسکن در مقایسه با رشد چشمگیر نرخ تورم عمومی» قرار گرفت.

پیش‌بینی برای سال آینده

بررسی رابطه تورم عمومی و تورم اجاره طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت سبد مصرف با تأخیر خود را بر تغییرات اجاره‌بها منعکس می‌کند. با این مشاهده، پیش‌بینی می‌شود در سال آینده، در صورت صعودی بودن تورم مسکن و تداوم صعود نرخ تورم عمومی، مسیر تورم اجاره نیز صعودی خواهد شد.

با این حال، سناریوی دیگری نیز مطرح است: اگر قیمت مسکن در اثر تداوم احتمالی شرایط جنگی، کاهشی یا ثابت بماند، حتی در صورت صعود نرخ تورم عمومی، تورم اجاره جهش نخواهد کرد. اما در سناریوی سوم، باید انتظار داشت که رشد چشمگیر هزینه‌های زندگی موجران در سال ۱۴۰۴، دست‌کم بخشی از آن، خود را در اجاره‌نامه‌های سال ۱۴۰۵ منعکس کند.