افت بی‌سابقه رشد اجاره‌بها در سال گذشته؛ «اثر جنگ» و رکود بازار

روند صعودی و سپس کاهش تورم اجاره

طی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن به ترتیب بالای ۳۹ درصد و بالای ۴۰ درصد قرار گرفت. این ارقام در مقایسه با متوسط درآمد خانوارها و رشد آن، «رشد کمرشکن» هزینه‌های اجاره‌نشینی به شمار می‌رفت. با این حال، در سال گذشته، این روند صعودی متوقف شد و دمای جهنمی اجاره‌بها به شکلی محسوس افت کرد.

اگرچه اجاره‌بها ارزان نشد و رشد ۳۴ درصدی همچنان فراتر از توان اقتصادی بسیاری از مستاجران، حتی در دهک متوسط است، اما این نرخ در مقایسه با تورم سایر اقلام مصرفی پایین‌تر بود و از تورم اجاره سال قبل نیز کمتر شد.

عوامل مؤثر بر کاهش تورم در اسفندماه

یکی از علل اصلی «نیش‌ترمز» تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور در ماه اسفند، «اثر جنگ» بود. در این ماه، فعالیت بنگاه‌های املاک کاملاً متوقف شد و نقش واسطه‌های ملکی در رابطه موجر و مستاجر حذف گردید. علاوه بر این، به دلیل «شرایط کشور تحت‌تأثیر وضعیت جنگی»، بسیاری از قراردادهای اجاره که موعد سررسیدشان فرا رسیده بود، برای مدتی به شکل تلفنی یا حضوری تمدید شدند تا در موقعیت مناسب‌تر، اجاره‌نامه جدید امضا شود.

در اسفندماه، بازار اجاره مسکن همچنین شاهد «رشد نسبی عرضه ناشی از خریدهای سرمایه‌ای دی و بهمن» و به همین میزان «کاهش نسبی مستاجر» در اثر خریدهای مصرفی در دو ماه اول زمستان بود. این عوامل نیز می‌توانند به کاهش سرعت افزایش ماهانه اجاره‌بها کمک کرده باشند، اگرچه معمولاً در اسفندماه تورم ماهانه اجاره کمتر از بهمن بوده است.

رابطه اجاره‌بها با قیمت مسکن و تورم عمومی

رشد اجاره‌بها تابعی از رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است. در بلندمدت، تورم اجاره‌بها از تورم عمومی بیشتر، اما از تورم مسکن کمتر بوده است. با این حال، در مقاطعی خاص، به دلیل رفتارهای سوداگرانه و سفته‌بازانه در معاملات خرید مسکن، قیمت آپارتمان جهش می‌کند. در مقاطع دیگر، با عبور از فاز جهش و ورود به رکود، تورم مسکن به شدت کاهش می‌یابد. نوسانات نرخ تورم نیز گاهی به دلیل اثرپذیری از رشد نقدینگی، بیشتر از تغییرات اجاره‌بها است.

پیش‌بینی‌ها برای سال جاری

پیش‌بینی می‌شود چنانچه تورم مسکن در سال جاری صعودی باشد و با توجه به احتمال بالای تداوم صعود نرخ تورم عمومی، مسیر تورم اجاره نیز صعودی خواهد شد. اما در صورتی که قیمت مسکن در اثر تداوم احتمالی شرایط جنگی، کاهشی یا ثابت بماند، حتی با صعود نرخ تورم عمومی، تورم اجاره جهش نخواهد کرد.

در سناریویی دیگر، باید انتظار داشت که رشد چشمگیر هزینه‌های زندگی موجرها در سال ۱۴۰۴، دست‌کم بخشی از آن، خود را بر اجاره‌نامه‌های سال ۱۴۰۵ منعکس کند.