افزایش ۱۷ درصدی شاخص اجاره مسکن در تهران و تغییر نسبت رهن و اجاره

روند صعودی شاخص اجاره مسکن در تهران و تغییرات معنادار بازار

شاخص اجاره مسکن در اسفند ۱۴۰۴ نسبت به اسفند ۱۴۰۳، افزایشی ۱۷ درصدی را تجربه کرده است. این رقم، اگرچه قابل توجه است، اما کمتر از تورم نقطه‌ای اجاره در کل کشور ارزیابی می‌شود. بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد که بازار اجاره تهران در آستانه سال جدید، با تحولات چشمگیری در نسبت ودیعه و اجاره ماهانه مواجه شده است که این تغییرات، پیامدهای مهمی برای مستاجران و موجران به همراه دارد.

تحلیل ارقام بازار اجاره در اسفند ۱۴۰۴

بررسی فایل‌های عرضه شده در سکوهای آنلاین بازار اجاره تهران در اسفند ۱۴۰۴، متوسط نرخ ودیعه را حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را ۹ میلیون تومان برآورد می‌کند. با تبدیل میزان ودیعه به اجاره، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی برای یک واحد میان‌متراژ در پایتخت به ۴۵ میلیون تومان در ماه می‌رسد.

تغییر بی‌سابقه نسبت رهن و اجاره

افزایش سهم ودیعه در قراردادها

یکی از مهم‌ترین اتفاقات در بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی تهران در اسفند ۱۴۰۴، تغییر ترکیب رهن و اجاره به شکلی کم‌سابقه بود. به‌طور معمول، ودیعه سهمی ۷۰ درصدی و اجاره ماهانه سهمی ۳۰ درصدی از کل اجاره‌بها را در پایتخت به خود اختصاص می‌داد. اما در اسفندماه امسال، این نسبت تغییر کرده و سهم ودیعه از کل اجاره‌بها به ۸۰ درصد و سهم اجاره ماهانه به ۲۰ درصد رسید.

دلایل نوسان نسبت ودیعه و اجاره

در سال‌های گذشته، نسبت ودیعه و اجاره ماهانه از کل اجاره‌بها در دوره‌های زمانی مختلف نوسان داشته است:

• در سال‌هایی که امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی وجود داشت، صاحبان آپارتمان تمایل بیشتری به دریافت ودیعه داشتند.
• در سال‌هایی که بازده سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی کاهش می‌یافت، تمایل به دریافت اجاره بیشتر بود.

مهم‌ترین دلیل ترغیب موجران به دریافت ودیعه بالاتر و اجاره ماهانه کمتر در اسفند ۱۴۰۴، افزایش ریسک بیکاری مستاجرین و عدم توانایی آن‌ها در پرداخت اجاره‌بها بوده است.

تأثیر بر دستمزد و فقر مسکن

کاهش سهم اجاره از حداقل دستمزد

آخرین برآوردها حاکی از سهم حدود ۷۰ درصدی متوسط اجاره‌بها از حداقل دستمزد در سال گذشته بود. با این وجود، با افزایش ۵۶ درصدی حداقل دستمزد در سال ۱۴۰۵ و افزایش تمایل موجران به دریافت ودیعه بالاتر و اجاره‌بهای کمتر، سهم حدود ۳۸ درصدی از حقوق یک کارگر متاهل با یک فرزند (۲۴ میلیون تومان) صرف پرداخت اجاره ماهانه (بدون در نظر گرفتن نرخ ودیعه) می‌شود که به مراتب کمتر از قبل است.

ادامه چالش فقر مسکن

بر اساس شاخص هبیتات، اگر بیش از ۳۰ درصد درآمد ماهانه صرف هزینه تأمین مسکن شود، فرد در وضعیت فقر مسکن قرار دارد. با وجود تغییرات اخیر، همچنان بخش عمده‌ای از مستاجران در تهران با فقر مسکن مواجه هستند، که نشان‌دهنده عمق چالش مسکن در پایتخت است.