پیامدهای کنترل اجاره در بازار مسکن آمریکا طی جنگ جهانی دوم

گام اول: آزمایش طبیعی در آگهی‌های روزنامه‌ها

در گام نخست، پژوهشگر مجموعه‌ای از آگهی‌های فروش و اجاره خانه در روزنامه‌های ۹ شهر بین سال‌های ۱۹۳۹ تا ۱۹۴۶ را دیجیتالی کرده است. نکته کلیدی این است که کنترل اجاره در شهرهای مختلف در تاریخ‌های متفاوتی اجرا شد. این اختلاف زمانی، یک آزمایش طبیعی ایجاد می‌کند که امکان مشاهده تغییر رفتار مالکان را بلافاصله پس از اجرای سیاست فراهم می‌آورد.

به‌محض اجرای کنترل، دو الگوی هم‌زمان مشاهده شد:

• افزایش محسوس آگهی‌های فروش
• کاهش چشمگیر آگهی‌های اجاره

این وضعیت تنها یک شوک کوتاه‌مدت نبود و اثر آن چندین فصل ادامه یافت. کنترل اجاره باعث شد نگه‌داشتن واحدها در بازار اجاره (با درآمد سقف‌گذاری‌شده) برای مالکان جذابیت خود را از دست بدهد و آن‌ها واحدهای مسکونی‌شان را برای فروش عرضه کنند؛ بازاری که از کنترل قیمت معاف بود و امکان سرمایه‌گذاری در دیگر بخش‌ها را فراهم می‌کرد.

گام دوم: تحلیل ۵۱ شهر و سنجش کلان اثر کنترل اجاره

در مرحله دوم پژوهش، تحلیل از سطح رفتار لحظه‌ای مالکان فراتر رفته و به یک تصویر ملی و ساختاری از پیامدهای کنترل اجاره می‌رسد. برای این منظور، داده‌های ۵۱ شهر آمریکا در فاصله ۱۹۴۰ تا ۱۹۴۵ ادغام و تحلیل شده است. این بازه زمانی دقیقاً دوره‌ای است که کنترل اجاره بیشترین شدت و پوشش را داشته و بازار مسکن به شدت تحت فشار انتقالات جنگی بوده است.

سه ستون اصلی داده‌ها در این گام عبارتند از:

1. تغییرات اجاره و نحوه اعمال تاریخ پایه: دولت هر شهر را موظف می‌کرد اجاره‌ها را به سطح تاریخ پایه (معمولاً سال ۱۹۴۱) بازگرداند. هرچه شکاف بین اجاره واقعی قبل از کنترل و تاریخ پایه بزرگ‌تر بود، فشار بیشتری بر مالکان وارد می‌شد.
2. داده‌های مالکیت و وضعیت سکونت: سرشماری‌ها تغییرات مالکیت خانه در هر شهر و هم‌زمانی آن با شدت کنترل را نشان می‌دهند.
3. تغییرات قیمت خانه‌ها طی جنگ: برای جلوگیری از اشتباه گرفتن اثر کنترل اجاره با رونق یا رکود بازار خرید، تغییرات قیمت واقعی مسکن طی دوره جنگ به عنوان یک متغیر کنترلی وارد تحلیل شد. این کار اطمینان می‌دهد که افزایش مالکیت مسکن ناشی از جذاب‌تر شدن خرید خانه به دلیل تغییر قیمت‌ها نبوده، بلکه به واکنش خانوارها نسبت به سیاست کنترل اجاره مربوط بوده است.

نمودار زیر روند شروع ساخت‌وسازهای مسکونی خصوصیِ غیرکشاورزی را بین سال‌های ۱۹۳۰ تا ۱۹۵۰ نشان می‌دهد:

در سال‌های اولیه دهه ۱۹۳۰، ساخت‌وساز به شدت پایین بود و سپس تا اواخر دهه ۳۰ روندی رو به افزایش داشت. اما با ورود آمریکا به جنگ جهانی دوم (تقریباً ۱۹۴۱ تا ۱۹۴۵)، ساخت‌وساز مسکن سقوط کرد و به پایین‌ترین سطوح تاریخی خود رسید، زیرا مواد و نیروی کار عمدتاً به تولیدات نظامی اختصاص یافته بود. پس از پایان جنگ، از ۱۹۴۶ به بعد، یک جهش بزرگ در ساخت‌وساز، به‌ویژه در خانه‌های تک‌واحدی، رخ داد و شمار شروع پروژه‌ها به بیش از ۱.۵ میلیون واحد در سال رسید.

این روند نشان می‌دهد که افزایش مالکیت خانه در سال‌های جنگ نمی‌توانست نتیجه ساخت‌وساز جدید باشد، زیرا ساخت مسکن تقریباً متوقف شده بود. بنابراین، افزایش مالکیت در آن دوره عمدتاً از تبدیل واحدهای اجاره‌ای موجود به واحدهای قابل فروش ناشی شده است.