پیش‌بینی مبهم بازار مسکن ۱۴۰۵؛ جنگ، تورم و قدرت خرید

تورم؛ اهرم سنتی افزایش قیمت‌ها

قیمت مسکن در ایران همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و نوسانات بازارهای موازی مانند ارز، طلا و خودرو بوده است. سرمایه‌گذاران به طور سنتی برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به بازار امن املاک پناه می‌برند و تجربه دهه‌های گذشته نشان می‌دهد که هر جهشی در نرخ ارز، حتی با تأخیر، در قیمت پیشنهادی فروشندگان مسکن منعکس می‌شود.

در شرایط کنونی، انتظارات تورمی موجود در بازار، کفه ترازوی قیمت‌ها را به سمت بالا سنگین کرده است. مالکان و سازندگان با آگاهی از وضعیت بازارهای موازی، تمایلی به فروش ملک با قیمت‌های قبلی ندارند و می‌کوشند ارزش جایگزینی دارایی‌های خود را با تورم انتظاری هماهنگ کنند. این رفتار در سمت عرضه، به طور کلاسیک زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن در سال جدید خواهد بود و سیگنال صعودی را به بازار مخابره می‌کند.

کشش خرید؛ ترمز سنگین مقابل گرانی بازار مسکن

با وجود همه دلایل و فشارهای تورمی که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، بازار با یک مانع محکم به نام کاهش شدید تقاضا مواجه است. افزایش افسارگسیخته و متوالی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، عملاً این کالا را از دسترس بخش وسیعی از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران خرد خارج کرده است.

آمارهای معاملاتی و رسمی منتشر شده از سوی مراجع ذی‌صلاح، حاکی از کاهش محسوس تعداد واحدهای خرید و فروش شده در تهران نسبت به دهه ۹۰ است. این وضعیت به حدی رسیده که تسهیلات بانکی نیز قادر به پر کردن شکاف عمیق میان قدرت خرید خانوار و قیمت‌های فعلی نیستند. زمانی که خریدار توان پرداخت ارقام نجومی را نداشته باشد، افزایش قیمت‌ها توسط فروشندگان تنها به عمیق‌تر شدن رکود منجر می‌شود. عدم تناسب بین درآمد و پس‌انداز با میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان، کشش‌پذیری بازار را به حداقل رسانده است. در چنین شرایطی، فروشندگانی که نیاز واقعی و فوری به نقدینگی دارند، مجبور به ارائه تخفیف‌های معنادار و عقب‌نشینی از قیمت‌های اعلامی خواهند بود. بنابراین، افت شدید کشش خرید، به عنوان عاملی برای ثبات یا حتی کاهش قیمت‌های واقعی در بازار عمل می‌کند.

شوک مصالح ساختمانی؛ تحمیل هزینه به بهای تمام‌شده

پیش‌بینی قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن آمار و ارقام واقعی غیرممکن است. بررسی آخرین داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که تورم تولیدکننده در بخش مصالح ساختمانی کاملاً قابل لمس است. بر اساس داده‌های رسمی منتشر شده، قیمت مصالح ساختمانی در زمستان گذشته به طور متوسط ۶۱ درصد نسبت به زمستان ۱۴۰۳ افزایش یافته است. این میزان افزایش قیمت در برخی اقلام کلیدی و پایه مانند چوب، به حدود ۹۶ درصد می‌رسد و نمی‌توان این اعداد را در قیمت تمام‌شده خانه‌های نوساز نادیده گرفت.

متغیر جنگ؛ انجماد معاملات و عقب‌نشینی قیمت‌ها

جنگ، معادلات اقتصادی را به کلی تغییر می‌دهد. مهم‌ترین ویژگی ذاتی بازار مسکن، کندی نقدشوندگی آن است. در شرایطی که صحبت از جنگ به میان می‌آید، اولویت اول سرمایه‌گذاران، دسترسی سریع به منابع مالی، حفظ نقدینگی و توانایی جابه‌جایی سریع سرمایه است. در این فضا، تمایل برای تبدیل سرمایه به دارایی‌های ثابت، سنگین و غیرقابل انتقال مانند ملک، به شدت افت کرده و به حداقل می‌رسد.

خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار املاک در زمان جنگ، باعث می‌شود که جریان معاملات مسکن به طور محسوسی قفل شود. در این فضای روانی ملتهب، نه تنها خریدار جدیدی وارد بازار نمی‌شود، بلکه بسیاری از مالکان برای تأمین نقدینگی یا تبدیل دارایی‌های خود به ارز و طلا، در جایگاه فروشنده قرار می‌گیرند. برهم خوردن این توازن به نفع عرضه، باعث می‌شود تأثیر مستقیم متغیر جنگ بر بازار مسکن، ایجاد یک سد محکم روانی و اقتصادی در مقابل افزایش قیمت‌ها باشد. خلاصه همه این عوامل در نهایت به کاهش ارزش ملک یا حداقل توقف کامل روند صعودی قیمت مسکن منجر خواهد شد.