افزایش ۵۵ درصدی هزینه ساخت مسکن در تهران؛ توقف بازار تا تابستان

افزایش بی‌سابقه هزینه ساخت در پایتخت

ابتدای سال گذشته، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۲۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نشان‌دهدهنده افزایشی ۴۰ درصدی نسبت به سال ۱۴۰۳ بود. این افزایش عمدتاً ناشی از تغییر قیمت نهاده‌های تولید و نرخ عوارض صدور جواز ساخت توسط شهرداری بود. اما اکنون، متوسط «هزینه ساخت» در تهران با افزایش چشمگیر ۵۵ درصدی نسبت به سال گذشته، به ۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است.

فعالان ساختمانی دو بازه قیمتی متفاوت را در ابتدای سال جدید گزارش کرده‌اند: ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان و ۵۸ تا ۶۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع. با این حال، بررسی‌های دقیق‌تر بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد که میانگین هزینه ساخت در حدود ۴۵ میلیون تومان قرار دارد. با احتساب متوسط قیمت زمین برای املاک کلنگی که جهت تخریب و مشارکت به بازار عرضه شده‌اند، شاخص «قیمت تمام‌شده تولید مسکن» در حال حاضر به ۱۶۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است.

عوامل شش‌گانه افزایش ۵۵ درصدی هزینه‌ها

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد که ۶ عامل اصلی در رشد ۵۵ درصدی هزینه ساخت در بازار تولید مسکن نقش داشته‌اند:

• تورم عمومی فزاینده: افزایش مداوم سطح عمومی قیمت‌ها.
• اختلال در زنجیره تولید: مشکلات در تولیدات صنعتی و واردات مواد اولیه و تجهیزات ساختمانی در ایام جنگ.
• انتظارات تورمی: پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها در آینده که منجر به انصراف از فروش مصالح تا بهبود اوضاع شده است.
• خریدهای تهاجمی: خرید مصالح ساختمانی بیش از نیاز واقعی کارگاه‌ها برای در امان ماندن از رشد آتی قیمت‌ها.
• افزایش تعرفه انرژی: بالا رفتن هزینه‌های انرژی مورد نیاز صنایع.
• افزایش سالانه دستمزد کارگران: رشد اجرت نیروی کار.

سطح فعلی هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده تولید مسکن، هم برای سازنده‌ها و هم برای خریداران مسکن، غیرقابل تحمل است. از این رو، انتظار می‌رود بازار ساخت‌وساز در ماه‌های جاری و حداقل تا اوایل تابستان، در شوک هزینه‌ها متوقف بماند.

رکود و کمبود نقدینگی در بازار ساخت‌وساز

سرمایه‌گذاران ساختمانی پیش از این نیز به دلیل رکود سنگین خرید و فروش آپارتمان و سپس تعطیلی کارگاه‌ها و پروژه‌ها در پی بروز جنگ، بخش قابل توجهی از توان تولید خود را از دست داده و با کمبود نقدینگی مواجه شده بودند. رکود معاملات مسکن که دست‌کم ۸ سال با نوسانات زیاد ادامه داشته، اثر فرسایشی بر روند تولید گذاشته و محیط کسب‌وکار بخش ساختمان را بسیار شکننده کرده است. اکنون، تورم بالای تولید، شرایط ساخت‌وساز را بیش از پیش دشوارتر ساخته است.

برخی سازنده‌ها اعلام کرده‌اند که پروژه‌های در مراحل پایانی را برای حفظ وضعیت تولید در اولویت قرار می‌دهند و برخی دیگر از فعالان ساختمانی در مواجهه با فاکتورهای جدید هزینه‌ای، فعلاً متوقف شده‌اند.

برابری قیمت فروش و قیمت تولید: سناریوی رکود بیشتر

سطح فعلی قیمت تمام‌شده تولید یک مترمربع آپارتمان در تهران تقریباً با متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار برابری می‌کند. این برابری به معنای «حاشیه‌سود صفر» نیست، زیرا متوسط قیمت نوسازها در حال حاضر حدود ۲۲۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. اما از آنجا که قیمت نوسازها در هر محله یا منطقه یکی از شاخص‌های اثرگذار بر قیمت‌گذاری فروش آپارتمان است، تغییرات تورمی و قیمت‌های جدید ساخت در میان‌مدت و بلندمدت، قیمت‌های فروش را تحت تأثیر قرار خواهد داد. با این حال، پس از انعکاس قیمت تولید بر قیمت فروش، سناریوی محتمل، «رکود بیشتر خرید» خواهد بود؛ زیرا نه پس‌انداز خانوار و نه وام خرید، توان پوشش این قیمت‌ها را دارد.

حاشیه‌سود تولید مسکن

با احتساب متوسط قیمت نوسازها و قیمت تمام‌شده، حاشیه‌سود سرمایه‌گذاری در مسکن در حال حاضر بین ۳۰ تا ۳۵ درصد برآورد می‌شود. البته این بازدهی با توجه به طول مدت سرمایه‌گذاری که حداقل ۱.۵ تا ۲ سال است، در مقیاس سالانه کمتر خواهد بود. در سال گذشته نیز عدم فراهم بودن شرایط در بازار معاملات مسکن برای انعکاس تورم تولید بر سطح قیمت فروش، سایه سنگین خود را بر حاشیه‌سود ساخت‌وساز گسترده بود و جذابیت لازم برای تولید را کاهش داده بود.

تأثیر تورم بر بازسازی و مسکن ملی

علاوه بر دور شدن خریداران مسکن از بازار، تورم مصالح ساختمانی بر هزینه‌های بازسازی نیز تأثیرگذار خواهد بود. همچنین، پروژه‌های ساخت مسکن ملی نیازمند «ترمیم فوری» وام هستند تا بتوانند با شرایط جدید هزینه‌ای همگام شوند.