کالبدشکافی پارادوکس بازار مسکن: رشد قیمت در رکود معاملات

ریشه‌های عدم تعادل در بازار مسکن

عبده‌تبریزی معتقد است که بازار مسکن ایران دیگر صرفاً یک بازار کالایی نیست، بلکه به آینه‌ای برای بازتاب نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی تبدیل شده است. این بازار همزمان محل سکونت، محل ذخیره ثروت و ابزار پوشش ریسک است. تحلیل او برهم‌کنش دو ناپایداری را نشان می‌دهد: ناپایداری ساختاری اقتصاد و ناپایداری ناشی از تنش‌های ژئوپلیتیک.

تورم مزمن و کاهش قدرت خرید

• فشار قیمتی مزمن: تورم بالا در سال‌های اخیر به یکی از ویژگی‌های پایدار اقتصاد ایران تبدیل شده که به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز انجامیده است.
• کاهش قدرت خرید خانوار: رشد کمتر دستمزدها نسبت به تورم، توان خانوارها را برای خرید یا اجاره مسکن به شدت کاهش داده است. هزینه‌های مسکن نسبت به درآمد خانوار افزایش چشمگیری داشته و افق تصمیم‌گیری اقتصادی را مبهم کرده است.

نوسانات رشد اقتصادی و سهم پایین بخش ساختمان

• شوک‌پذیری اقتصاد: روند رشد اقتصادی ایران با نوسانات شدید و مقاطع رشد منفی همراه بوده که نشان‌دهنده نبود ثبات لازم برای سرمایه‌گذاری بلندمدت است.
• سهم پایین ساختمان: سهم بخش ساختمان و فعالیت‌های املاک و مستغلات در تولید ناخالص داخلی پایین و ثابت مانده است، که تاییدی بر وضعیت نامتعادل این بازار است.

کاهش ظرفیت مولد و محدودیت منابع خارجی

• فرسایش سرمایه: نرخ رشد موجودی سرمایه خالص ماشین‌آلات و ساختمان در سال‌های اخیر کمتر از استهلاک بوده و ظرفیت مولد مستغلات کاهش یافته است. این امر به کمبود عرضه ساختاری در بازار مسکن منجر شده است.
• محدودیت‌های مالی: کاهش ۷۷ درصدی بدهی خارجی ایران نسبت به ۲۰ سال قبل (با احتساب تورم دلار) نشان‌دهنده انزوا و محدودیت مالی است که توان تامین منابع ارزی برای توسعه زیرساخت‌ها و بخش مسکن را محدود می‌کند.

اثر جنگ و رکود تورمی

نااطمینانی در سیاست‌گذاری و بی‌ثباتی متغیرهای کلان، فعالان اقتصادی را در وضعیت احتیاط قرار داده است. جنگ نه یک شوک مستقل، بلکه تشدیدکننده روندهای موجود است. در سال ۱۴۰۴، قیمت دلاری مسکن در شهرهای بزرگ کاهش یافت که منجر به توقف معاملات و «انجماد بازار» شد. فروشندگان به دلیل انتظار تورمی از عرضه خودداری کرده و خریداران نیز به دلیل نااطمینانی از ورود به بازار پرهیز می‌کنند.

در بازه کوتاه‌مدت از آذرماه سال گذشته تا امروز، قیمت مسکن در شهر تهران ۳۳ درصد افزایش یافته که به مراتب فراتر از نرخ تورم است. این روند احتمالاً در سایر شهرهای بزرگ و مناطق شمالی کشور نیز صادق است.

با این حال، در افق میان‌مدت، پیش‌بینی نمی‌شود که رشد قیمت‌ها به طور پایدار از نرخ تورم فراتر رود. حجم معاملات همچنان پایین است و این ترکیب (افزایش قیمت و کاهش معاملات) نشانه‌ای روشن از بازار دچار عدم تعادل است که در آن انتظارات تورمی و رفتار دارایی‌محور، جایگزین تقاضای مصرفی شده است.

سه سازوکار اصلی در شرایط جنگی:

• افزایش نااطمینانی: منجر به کاهش معاملات و افت انگیزه ساخت‌وساز می‌شود.
• تغییر جهت جریان سرمایه: سرمایه‌گذاری در مسکن به دلیل افق بلندمدت و نقدشوندگی پایین، در شرایط جنگی به تعویق می‌افتد.
• قفل‌شدن تصمیم‌گیری: هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا، تصمیم‌گیری به دلیل ابهام و عدم قطعیت متوقف می‌شود.

تجربه‌های تاریخی نشان می‌دهد که جنگ می‌تواند منجر به تخریب گسترده، کاهش عرضه، یا تغییر الگوی سکونت و جابه‌جایی جمعیت شود. در ایران، کلان‌شهرها با افت تقاضا و مناطق امن‌تر مانند شهرهای شمالی با افزایش تقاضا مواجه شده‌اند.

سناریوهای آینده بازار مسکن

حسین عبده‌تبریزی سه سناریوی اصلی را برای آینده بازار مسکن ترسیم می‌کند:

سناریوی اول: توافق عدم تخاصم

در این سناریو، فضای اقتصاد به طور محسوسی آرام می‌شود. کاهش ریسک سیاسی، موتور انتظارات را تغییر داده و بازار مسکن به تدریج از انجماد خارج می‌شود. معاملات افزایش یافته و اعتماد به بازار بازمی‌گردد که به تحریک عرضه و شروع پروژه‌های جدید منجر خواهد شد.

سناریوی دوم: صلح پایدار و روابط تجاری گسترده

این سناریو چشم‌انداز اقتصاد ایران را به طور اساسی دگرگون می‌کند. با توجه به ظرفیت بالای جهش اقتصادی، می‌توان انتظار داشت که نرخ رشد تولید ناخالص داخلی به سطوح بالای تک‌رقمی یا حتی دورقمی برسد. افزایش درآمد خانوار، تقویت نظام اعتباری و ورود سرمایه داخلی و خارجی، موجب گسترش ساخت‌وساز و توسعه پروژه‌های جدید می‌شود. بخش مسکن به موتور محرک اقتصاد تبدیل شده و از رکود خارج و وارد دوره توسعه خواهد شد. البته این رشد باید مدیریت شود تا به حباب قیمتی جدید منجر نشود.

سناریوی سوم: تداوم و تشدید تنش

در این حالت، بازار مسکن در همین وضعیت رکود تورمی باقی می‌ماند. قیمت‌ها بالا می‌مانند، اما معاملات محدود خواهد بود و ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی، رشد قیمت‌ها به احتمال زیاد در افق میان‌مدت کمتر از نرخ تورم خواهد بود و نمی‌توان انتظار داشت که به طور پایدار تورم را پوشش دهد.

در نهایت، مدیریت فضای نااطمینانی بیش از هر چیز نیازمند بازگرداندن افق پیش‌بینی‌پذیر به اقتصاد است تا بازار مسکن بتواند از وضعیت تعلیق خارج شده و به حرکت بازگردد.