بازگشت ارزش دلاری مسکن تهران به میانگین تاریخی و جهش ۸۰ درصدی قیمت‌ها

📈 جهش قیمت مسکن در تهران

روند رشد قیمت مسکن در تهران طی روزهای آغازین سال ۱۴۰۵، به شکل یک موج انفجار ظاهر شده است؛ صعودی شدید در کوتاه‌مدت که از سطح نرمال «نماگر دماسنج دلاری ملک» فراتر رفته است.

• افزایش قیمت پیشنهادی: در سه روز اول اردیبهشت، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان (قیمت فایل‌ها) نسبت به میانگین فروردین، ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع جهش نشان می‌دهد.
• قیمت فعلی: هم‌اکنون، سطح قیمت مسکن در تهران ۱۸۳ میلیون تومان در هر مترمربع است. این در حالی است که در همین دوره زمانی سال گذشته، میانگین قیمت ۱۰۲ میلیون تومان بود.
• رشد سالانه: قیمت آپارتمان‌های تهران در حال حاضر نزدیک به ۸۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. این «انفجار قیمت» در بازاری که تقریباً خالی از تقاضا و تحرک معاملاتی است، از نگاه برخی فعالان ملکی قابل قبول تلقی می‌شود.

🔍 دلایل عقب‌ماندگی و رشد اخیر

عقب‌ماندگی قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۴، «سوخت لازم» را برای «انتظارات مثبت» نسبت به آینده قیمت ملک فراهم آورد و رشدهای اخیر نتیجه انعکاس آن در قیمت‌گذاری فروشندگان و پذیرش سطوح جدید قیمت از سوی خریداران محدود حاضر در بازار مسکن است.

سال گذشته، با وجود افزایش قیمت دلار، سطح قیمت مسکن رشد مناسبی را تجربه نکرد؛ زیرا دست‌کم تا اواسط پاییز، شرایط بیرونی بازار مسکن به شدت تحت تأثیر ریسک‌های ژئوپلیتیکی قرار داشت که تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت در این بازار را کاهش داده بود.

بخشی از این عقب‌ماندگی در ماه‌های دی و بهمن سال گذشته جبران شد، اما توقف بازار در اسفند، عملیات تنظیم قیمت دلاری آپارتمان را به سال جدید موکول کرد.

با وجود حجم پایین معاملات مسکن در هفته‌های گذشته، فروشندگان قیمت پیشنهادی خود را با در نظر گرفتن عواملی چون «تورم عمومی»، «قیمت نوساز» (قیمت تمام‌شده) و «قیمت دلاری» تعیین می‌کنند. سطح نرمال قیمت دلاری آپارتمان در تهران ۱۱۷۰ دلار در هر مترمربع است؛ اما چنانچه این سطح تحت تأثیر جهش‌های سیاسی یا اقتصادی نرخ دلار کاهش یابد، «فنر قیمت ملک فشرده می‌شود».

❓ آینده قیمت دلاری مسکن

پیش‌بینی می‌شود که ادامه وضعیت کنونی، در صورت عدم وجود «شوک‌های مثبت مذاکراتی یا منفی ناشی از حملات دوباره»، احتمال افزایش قیمت مسکن با شیب روزهای اخیر را کاهش دهد. همچنین، گشایش معاملات بورس تهران در روزهای آتی می‌تواند معادلات بازار مسکن را از طریق «جابه‌جایی احتمالی سرمایه بین دو بازار» تحت تأثیر قرار دهد.

سناریوهای احتمالی:

• انتقال سرمایه به ملک: در وضعیت فعلی، این احتمال وجود دارد که سهامداران دارایی‌های خود را برای خرید ملک در تهران یا شهرهای شمالی تبدیل کنند.
• جذب سرمایه به بورس: از سوی دیگر، ورود پرقدرت سرمایه به بازار سهام تحت تأثیر انتظارات آتی نسبت به این بازار نیز محتمل است.

اما اگر مذاکرات دور دوم آغاز شده و به نتیجه‌ای مثبت منجر شود، «عصر نسبتاً تازه‌ای از معاملات خرید در بازار مسکن» به فاصله کوتاهی پس از اعلام نتیجه مذاکرات آغاز خواهد شد که می‌تواند به عنوان «شارژ جدیدی برای بازار مسکن» عمل کرده و بر روند قیمت‌ها تأثیر مثبت بگذارد.

در عین حال، صلح پایدار منجر به «فروکش چشم‌گیر» تورم ماهانه مسکن خواهد شد؛ زیرا «چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت» بازدهی مسکن کاهشی خواهد بود.