مداخله دولت در بازار اجاره‌بها: عدالت اقتصادی و مهار سفته‌بازی

بحث بر سر مداخله دولت در بازار اجاره

منتقدان بر این باورند که دولت باید اجازه دهد عوامل عرضه و تقاضا آزادانه عمل کرده و بازار را به تعادل برسانند. این گروه مداخله دولت را ناعادلانه و ناکارآمد تلقی می‌کنند و پیشنهاد می‌دهند در صورت هدف‌گذاری برای حل معضل مسکن، دولت از شیوه‌های کارآمدتری بهره ببرد.

این در حالی است که همین منتقدان، مداخله دولت در سایر بازارها و قیمت‌گذاری کالاها و خدمات دیگر را مصداق بی‌عدالتی نمی‌دانند. از سوی دیگر، رشد آزادانه اجاره‌بها فرصت بی‌نظیری برای سفته‌بازان فراهم می‌آورد تا با انتقال منابع نقدی خود به بازار املاک و مستغلات، هم بخش مولد اقتصاد را از این منابع محروم کنند و هم با ایجاد رونق کاذب در بازار مسکن، دسترسی نیازمندان واقعی به سرپناه را دشوار سازند.

تأثیر سیاست‌ها بر معیشت مالکان

منتقدان ادعا می‌کنند که اجرای سیاست‌های محدودکننده اجاره‌بها، هرچند به معیشت خانوارهای مستأجر کمک می‌کند، اما معیشت مالکان املاک استیجاری را مختل می‌سازد؛ زیرا آنان دارایی خود را در این حوزه متمرکز کرده و انتظار کسب درآمد معقول دارند. در پاسخ به این نقد، می‌توان گروه موجرها را به سه دسته اصلی تقسیم کرد:

• دسته اول: این گروه دارای منابع درآمدی متعددی هستند و درآمد حاصل از اجاره تنها یکی از منابع آن‌هاست، یا اینکه املاک متعددی دارند. کاهش نسبی اجاره‌بها، هرچند درآمد کلی آن‌ها را کاهش می‌دهد، اما مشکل جدی برایشان ایجاد نمی‌کند.
• دسته دوم: این افراد به طور هم‌زمان هم مستأجر و هم مالک هستند. به دلایلی ملک خود را اجاره داده و خود در ملک استیجاری با امکانات بهتر سکونت دارند. با محدود شدن اجاره‌بها، این دسته منتفع می‌شوند؛ زیرا درآمد حاصل از اجاره آن‌ها کمتر از هزینه اجاره پرداختی‌شان است.
• دسته سوم: این گروه که تعدادشان بسیار کم است، شامل موجرانی می‌شود که درآمد اندکی از محل اجاره‌بها دارند و منبع درآمد دیگری هم ندارند. این دسته با محدود شدن اجاره‌بها متحمل زیان خواهند شد.

دولت می‌تواند با توجه به منافع بزرگ ملی که از محدود کردن اجاره‌بها حاصل می‌شود، به اشکال مختلف از این دسته کم‌تعداد حمایت کند.

هدایت نقدینگی به سمت بخش مولد

محدود شدن اجاره‌بها، صاحبان نقدینگی را وادار می‌کند تا به تدریج از بازار املاک و مستغلات خارج شده و حوزه دیگری را برای کسب سود انتخاب کنند. دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری سنجیده، این منابع نقدی را به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت کند. این اقدام دو نتیجه مثبت در پی خواهد داشت:

• آسان‌تر شدن دسترسی به مسکن: کوچک‌تر شدن تقاضای سفته‌بازانه، دسترسی نیازمندان واقعی به مسکن را تسهیل می‌کند.
• رونق اقتصاد ملی: تزریق نقدینگی به بخش مولد اقتصاد می‌تواند به رونق و شکوفایی اقتصاد ملی کمک شایانی کند.

پیشنهاد برای ممنوعیت رشد اجاره‌بها

با در نظر گرفتن واقعیت‌های مطرح شده، پیشنهاد می‌شود دولت با ابلاغ مصوبه‌ای، هرگونه رشد اجاره‌بهای مسکن را در سال جاری ممنوع کند. چنین مصوبه‌ای نه ناعادلانه و نه ناکارآمد است و موجب برهم‌خوردن معیشت شهروندان نمی‌شود. دولت می‌تواند با ایجاد صندوق خاصی که منابع آن بدون برداشت مستقیم از بودجه دولت قابل تأمین است، از موجرین دسته سوم با انجام راستی‌آزمایی‌های لازم حمایت کند.

این مصوبه دشواری غیرقابل تحملی برای هیچ‌کس ایجاد نمی‌کند، بلکه نقطه شروعی برای یک سلسله اقدامات اصلاحی در اقتصاد ملی است که می‌تواند نویدبخش رونق واقعی بخش مولد و اشتغال‌زایی سالم باشد.