بازار مسکن در سال ۱۴۰۵: چالش‌ها و چشم‌انداز خروج از رکود با رکورد تاریخی ۱۴۰۳

در بهار سال ۱۴۰۵، بازار مسکن ایران در آستانه تحولات مهمی قرار گرفته است. پس از یک دهه رکود، جهش چشمگیر در صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، نویدبخش خروج از این وضعیت است. با این حال، چالش‌هایی نظیر الگوی نامناسب ساخت‌وساز در پایتخت، سهم بالای زمین در قیمت تمام‌شده و نوسانات در بازار مصالح، مسیر را برای دستیابی به «تولید استطاعت‌پذیر» پیچیده کرده است.

بازگشت به عصر رونق؟ کالبدشکافی رکورد ۵۰۰ هزارتایی

سال ۱۴۰۳ را می‌توان نقطه عطفی در بازار مسکن ایران دانست. پس از یک دهه رکود، تعداد پروانه‌های صادره از مرز ۵۰۰,۰۰۰ واحد گذشت که این رقم در طول ۱۱ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. این رشد، نشان‌دهنده اشتهای بخش خصوصی برای ورود به بازار است. اما نگرانی‌هایی نیز وجود دارد؛ در سال گذشته، با وجود افزایش سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان»، تعداد پروانه‌های جدید نوسان داشته که حاکی از احتیاط سازندگان در میانه تنش‌های موجود است.

تراژدی تهران: ۲۰۰ هزار واحدی که دردی را دوا نمی‌کند

یکی از مهم‌ترین آمارهای نگران‌کننده، الگوی غلط ساخت‌وساز در پایتخت است. صدور ۲۰۰,۰۰۰ پروانه در یک سال در تهران، به معنای ظرفیت‌سازی برای اسکان دست‌کم ۶۰۰,۰۰۰ نفر است که معادل جمعیت یک کلان‌شهر کوچک می‌باشد. اما فاجعه اینجاست که این ظرفیت عظیم، عمدتاً در قالب واحد‌های لوکس و بزرگ‌متراژ عرضه شده‌اند. نتیجه این رویکرد، حبس سرمایه و عدم دستیابی به هدف اصلی، یعنی تامین مسکن برای اقشار نیازمند است. کارشناسان معتقدند تا زمانی که شهرداری تهران برای «مسکن استطاعت‌پذیر» در جنوب شهر تخفیف‌های ویژه قائل نشود، این آمارها تنها به تورم مسکن دامن خواهند زد.

جبهه مصالح: فولاد در اوج، پتروشیمی در نوسان

در بخش نهاده‌های تولید، وضعیت مصالح ساختمانی متفاوت است:

• فولاد: زنجیره فولاد از تاب‌آوری بالایی برخوردار است. ایران به عنوان یکی از بزرگترین صادرکنندگان شمش فولاد در جهان، هیچ مشکلی در تامین میلگرد و تیرآهن ندارد. پیش‌بینی می‌شود حتی با آسیب به برخی واحدها، ظرفیت جایگزین بتواند نیاز ۵۰۰ هزار واحدی سالانه را به راحتی پوشش دهد.
• پتروشیمی: برخلاف فولاد، محصولات پتروشیمی با شوک قیمتی مواجه شده‌اند. این محصولات سهم ۱۰ تا ۱۵ درصدی در هزینه‌های نازک‌کاری و تاسیسات دارند و نوسانات قیمت آن‌ها می‌تواند بر بهای تمام‌شده مسکن تاثیر بگذارد.

سهم سنگین زمین در بهای تمام شده مسکن

تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که زمین همچنان «غول مرحله آخر» در تعیین قیمت مسکن است. در کلان‌شهرها، زمین گاهی تا ۶۰ الی ۷۰ درصد قیمت نهایی مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. واگذاری زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان در قالب مشارکت، می‌تواند این هزینه کمرشکن را از ابتدای پروژه حذف کرده و سرعت نقدشوندگی سرمایه را برای سازنده بالا ببرد.

حباب مجازی: فاصله ۱۸۰ درجه‌ای قیمت‌ها در پلتفرم‌های آنلاین

کارشناسان بازار به خریداران هشدار می‌دهند که فریب آمارهای پلتفرم‌های آنلاین را نخورند. در حالی که تعداد معاملات قطعی به دلیل شرایط پساجنگ در سطح پایینی قرار دارد، قیمت‌های پیشنهادی در اپلیکیشن‌ها بر اساس «تورم انتظاری» چیده شده‌اند.

«بسیاری از این قیمت‌ها غیرواقعی هستند و در مرحله معامله قطعی، تا ۱۵ الی ۲۰ درصد ریزش یا تعدیل دارند. قیمت واقعی مسکن آن چیزی نیست که در موبایل‌ها می‌بینید، بلکه آن چیزی است که در دفاتر املاک "امضا" می‌شود.»

مسیر پیش‌رو برای خروج از رکود

مسکن در سال ۱۴۰۵ با تکیه بر رکورد تاریخی سال ۱۴۰۳، پتانسیل خروج کامل از رکود را دارد. این امر مشروط بر آن است که لایحه جدید «پیش‌فروش» در نیمه دوم سال، اعتماد را به خریداران بازگرداند و نظام بانکی از تسهیلات تک‌بعدی به سمت «تنوع محصولات مالی» حرکت کند تا بازار مسکن به سمت تعادل و پایداری حرکت کند.