رشد ۳۲درصدی قیمت آپارتمان در تهران؛ تفاوت فاحش قیمت پیشنهادی و معامله‌شده

وزارت راه و شهرسازی در گزارشی جدید، نرخ رشد قیمت آپارتمان‌ها در شهر تهران برای سال ۱۴۰۴ را ۳۲ درصد اعلام کرده است. این گزارش همچنین نشان می‌دهد که از زمان آغاز «جنگ ۴۰ روزه» (۹ اسفند) تاکنون، قیمت مسکن حدود ۱۲ درصد افزایش یافته است. این آمارها در حالی منتشر می‌شوند که بازار مسکن مدت‌هاست با کمبود داده‌های رسمی و شفافیت مواجه است.

تفاوت «قیمت پیشنهادی» با «قیمت معامله‌شده»

نرخ رشد اعلام‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی، مربوط به متوسط قیمت قطعی آپارتمان‌های معامله‌شده است. با این حال، یک ضعف اساسی در این گزارش، عدم اعلام رقم مشخص قیمت مسکن است که می‌تواند دید روشنی به مصرف‌کنندگان ندهد. در مقابل، «دنیای اقتصاد» که به‌دلیل نبود آمار رسمی، شاخص «قیمت پیشنهادی» را مورد بررسی قرار می‌دهد، میزان رشد قیمت مدنظر فروشندگان در بازار مسکن تهران برای سال ۱۴۰۴ را ۲۳ درصد برآورد کرده بود.

این بدان معناست که میزان رشد «متوسط قیمت پیشنهادی» فروشندگان آپارتمان در سال گذشته، ۹ واحد درصد کمتر از میزان رشد «متوسط قیمت قطعی» در معاملات بوده است. شاخص قیمت‌های پیشنهادی، متوسط قیمت اعلامی فروشندگان در سال ۱۴۰۴ را ۱۰۹ میلیون تومان در هر متر مربع سنجش کرده است.

اختلاف در رشد قیمت‌های اخیر

طی ماه‌های اخیر، شاخص قیمت‌های پیشنهادی، رشدی متفاوت از قیمت‌های قطعی را تجربه کرده است. در حالی که آمار رسمی دولت از تغییرات قیمت قطعی مسکن از زمان شروع جنگ ۴۰ روزه، رشد ۱۲ درصدی را نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» رشدی بین ۲۱ تا ۲۵ درصد داشته است.

همواره قیمتی که فروشنده در فایل خود برای فروش آپارتمان اعلام می‌کند، هنگامی که به «انجام معامله» منجر می‌شود، قیمت قطعی آن آپارتمان دست‌کم ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از «قیمت اولیه مدنظر فروشنده» است.

این تفاوت در حال حاضر، به‌ویژه با وجود «انتظارات تورمی» در بازارهای مختلف، می‌تواند بیشتر از قبل باشد. به نظر می‌رسد هیجانات ناشی از انتظارات تورمی بر رفتار فروشندگان هنگام تعیین قیمت پیشنهادی‌شان تأثیر گذاشته و باعث رشد بیشتر سطح «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با رشد کمتر سطح «قیمت قطعی» مسکن شده است.

چالش‌های محاسباتی و نیاز به آمار رسمی

اختلالات اینترنتی نیز بر روند عرضه فایل‌های فروش تأثیر مستقیم گذاشته و باعث کاهش حجم فایل‌ها شده است. در کنار این کاهش، رکود نسبی نیز حجم داده‌ها را پایین آورده است که در مجموع، می‌تواند منجر به خطای محاسباتی بالا در تخمین متوسط «قیمت پیشنهادی» در محله‌ها و مناطق مختلف تهران شود.

برای فعالان بخش مسکن و ساختمان، آمار رسمی مربوط به «قیمت‌های قطعی» که باید توسط متولی آن منتشر شود، می‌تواند چراغ راهنمای استاندارد و قابل اعتمادی برای تشخیص سطح قیمت‌ها باشد.