افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در تهران؛ تضاد آماری و عوامل تورمی

بازار مسکن تهران در هفته‌های اخیر شاهد نوسانات چشمگیری بوده است. این بازار که در طول «جنگ ۴۰ روزه» متوقف شده بود، بلافاصله پس از اعلام آتش‌بس در نوزدهم فروردین‌ماه، با جهش قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان، به‌ویژه در پلتفرم‌ها و سایت‌های اینترنتی، مواجه شد. این وضعیت گاهی منجر به اعلام قیمت‌های غیرمنطقی برای واحدهای قدیمی و فاقد امکانات کافی شده است.

تضاد در آمار رسمی و میدانی

در حالی که مسئولان دولتی از رشد ملایم قیمت‌ها سخن می‌گویند، فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک بر افزایش قابل توجه قیمت‌ها تاکید دارند. این اختلاف نظر، سردرگمی و ابهام را در میان خریداران و فروشندگان مسکن دامن زده است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با انتقاد از نبود آمار رسمی قیمت مسکن، اظهار داشت: «آگهی‌های ملکی در فضای مجازی مبنای قیمت‌گذاری قرار گرفته و باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.»

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با استناد به سامانه «خودنویس» اعلام کرده است که در سال ۱۴۰۴، رشد قیمت مسکن در تهران حدود ۳۲ درصد و از زمان آغاز «جنگ تحمیلی سوم» (۹ اسفند ۱۴۰۴) تاکنون، متوسط بهای فروش واحدهای مسکونی حدود ۱۲ درصد رشد داشته است. وی این آمار را در تضاد با برخی اظهارات مبنی بر رشد ۶۰ تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن می‌داند.

در مقابل، برخی مشاوران املاک گزارش می‌دهند که نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان‌های تا پنج سال ساخت در مناطق میانی تهران، از متری ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان در سه ماهه پایانی سال گذشته، به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در حال حاضر رسیده است.

عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن

کارشناسان بازار مسکن، عوامل متعددی را در نوسانات اخیر دخیل می‌دانند که مهمترین آن‌ها عبارتند از:

• رشد تورم: تورم نقطه‌به‌نقطه تا ۷۳ درصد افزایش یافته است.
• نوسانات ارزی: قیمت دلار در یک سال اخیر ۱۱۴ درصد افزایش یافته و به ۱۸۰ هزار تومان رسیده است.
• آسیب به صنایع: صنایع فولادی و پتروشیمی دچار آسیب شده‌اند.
• رکود ساخت‌وساز: کاهش فعالیت‌های ساختمانی عرضه را محدود کرده است.
• افزایش دستمزد: دستمزدها ۶۰ درصد رشد داشته‌اند که بر هزینه‌های ساخت می‌افزاید.

برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۶۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. با این حال، نرخ دلاری مسکن در محدوده ۸۸۸ دلار قرار دارد که پایین‌تر از متوسط بلندمدت ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار است و نشان‌دهنده «جاماندگی» مسکن در مقایسه با بازار ارز است.

چالش عدم انتشار آمار رسمی و رکود معاملات

عدم انتشار آمار رسمی و شفاف از سوی نهادهای مسئول، یکی از بزرگترین چالش‌های کنونی بازار مسکن است. سامانه «خودنویس» تنها بخش محدودی از معاملات را پوشش می‌دهد، در حالی که بخش عمده‌ای از معاملات از طریق سامانه «کاتب» توسط مشاوران املاک انجام می‌شود که آمار آن در دسترس عموم نیست.

سمانه محرمی‌نمین، نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، عدم انتشار آمار رسمی را «کتمان واقعیت» دانست و هشدار داد: «با خاموش کردن تابلوی معاملات و انکار واقعیت در بازار ملک، نه تنها نمی‌توان قیمت‌ها را کنترل کرد، بلکه این وضعیت به سردرگمی و بروز نرخ‌های کذایی منجر می‌شود.»

او همچنین اشاره کرد که پس از جنگ، نوسان افزایشی در قیمت مصالح ساختمانی، چشم‌انداز هزینه‌های تمام‌شده مسکن را افزایش داده است. وی پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن در ماه‌های آینده با شیب ملایم رو به صعود خواهد بود که متاثر از تورم عمومی، نوسان بازارهای موازی، رشد دستمزد، انتظارات تورمی و رکود ساخت‌وساز است.

پیش‌بینی آینده بازار

با وجود رکود در تعداد معاملات، بازار مسکن به صورت اسمی روند رو به رشدی را تجربه می‌کند. این رکود نه به دلیل نبود خریدار، بلکه به دلیل کمیاب شدن واحدهای مرغوب با قیمت منطقی است. محرمی‌نمین خاطرنشان کرد که معاملات واحدهای زیر ۳۰ میلیارد تومان در حال حاضر به عنوان قیمت منطقی در حال انجام است و خریداران نیز پس از یک دوره عدم هماهنگی، به تدریج با وضعیت موجود کنار آمده‌اند.