خبر کامل
چالش‌های بی‌سابقه بازار اجاره و مسکن در ایران: فشار بر ۳۰ میلیون مستأجر
بحران اجاره‌بها و چالش‌های بازار مسکن ایران: تحلیلی جامع
در حالی که بسیاری از کشورهای جهان در شرایط بحران، سیاست‌های حمایتی جدی برای کنترل بازار اجاره اعمال می‌کنند، در ایران شاهد روندی صعودی و بی‌مهار در نرخ اجاره‌بها هستیم که فشار مضاعفی بر میلیون‌ها مستأجر وارد کرده است. این وضعیت، نه تنها امنیت معیشتی خانوارها را تهدید می‌کند، بلکه زنگ خطری جدی برای پایداری اجتماعی و ثبات کلان اقتصادی کشور محسوب می‌شود.
افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و بی‌اثر بودن قوانین
مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، با انتقاد از روند افزایشی نرخ اجاره‌بها، به تجربه موفق کشورهایی مانند آلمان در کنترل اجاره‌بها در شرایط اضطراری اشاره کرد. در مقابل، وی به سیاست افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در ایران اشاره می‌کند که نه تنها به‌صورت ثابت، بلکه به شکل مرکب اعمال می‌شود و در بلندمدت فشار تصاعدی بر مستأجران وارد می‌آورد.
گودرزی با استناد به اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، تأکید کرد که تجربه سال گذشته نشان داد تعیین سقف ۲۵ درصدی، ضمانت اجرایی مؤثری نداشت و بسیاری از موجران افزایش‌هایی تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر اعمال کردند. وی افزود: «وقتی قانون ضمانت اجرا نداشته باشد، عملاً تبدیل به توصیه می‌شود.»
این کارشناس اقتصادی مفهوم «ثبات» در بازار را به معنای توقف یا نزدیک شدن افزایش‌ها به صفر دانست و بیان کرد که در نرخ‌های بالای ۴۰ و ۵۰ درصد، اساساً مفهوم ثبات بی‌معناست و در شرایط تورم شدید، چنین افزایش‌هایی را نمی‌توان ثبات نامید.
سهم بالای مسکن در سبد معیشت خانوار و انواع پرداخت‌ها
بر اساس برآورد برخی کارشناسان، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به بیش از ۶۰ درصد رسیده است. این رقم نشان می‌دهد مستأجران ایرانی بین دو تا سه برابر نرم جهانی برای مسکن هزینه می‌کنند که این وضعیت، زنگ خطر جدی برای اقتصاد خانوار و پایداری اجتماعی است.
گودرزی به تفاوت فاحش در نحوه پرداخت اجاره در ایران با سایر کشورها اشاره کرد. در بسیاری از کشورهای دنیا، مستأجر تنها یک نوع اجاره ماهانه پرداخت می‌کند، اما در بازار فعلی ایران، مستأجر عملاً چهار نوع پرداخت انجام می‌دهد:
- اجاره ماهانه
- جبران کاهش ارزش ودیعه در اثر تورم
- افزایش سالانه اجاره‌بها
- سود تسهیلاتی که برای تأمین یا به‌روزرسانی ودیعه دریافت می‌کند
این مجموعه پرداخت‌ها فشار مضاعفی ایجاد کرده و ناشی از رفتارهای غیرکارشناسی و غیرمنطقی در بازار است.
مشکلات ودیعه و رهن: زیان مستأجران
یکی از مشکلات اساسی بازار اجاره، نحوه برخورد با ودیعه و رهن است. در حال حاضر، ودیعه مستأجر عملاً به‌صورت قرض‌الحسنه و بدون در نظر گرفتن ارزش زمانی پول محاسبه می‌شود. با تورم حدود ۶۰ درصدی، ارزش واقعی این ودیعه طی یک سال به‌شدت کاهش می‌یابد و قدرت خرید آن از بین می‌رود.
گودرزی تأکید کرد: «ودیعه اساساً وجه ضمانت است تا در صورت بروز خسارت یا عدم پرداخت اجاره، با حکم قضایی از آن برداشت شود. این مبلغ ماهیت اجاره‌ای ندارد. در بسیاری از کشورها ودیعه معمولاً معادل یک تا سه برابر اجاره ماهانه تعیین می‌شود و در پایان قرارداد به‌همراه سود متعارف به مستأجر بازگردانده می‌شود. در بازار ما، این مبلغ عملاً بدون جبران کاهش ارزش، در اختیار موجر قرار می‌گیرد و مستأجر متضرر می‌شود.»
بازار اجاره کشور نیازمند اصلاحات ساختاری، سیاست‌های حمایتی مؤثر و قوانین دارای ضمانت اجراست. تا زمانی که افزایش‌های ۲۵ تا ۵۰ درصدی به‌عنوان ثبات معرفی می‌شود و ابزار اجرایی لازم برای کنترل بازار وجود ندارد، نمی‌توان انتظار بهبود شرایط را داشت.
تورم مسکن: عامل تشدید تورم عمومی
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر نقش تعیین‌کننده بخش مسکن در شکل‌گیری تورم عمومی کشور، اظهار کرد: «بخش بزرگی از تورم عمومی ایران ریشه در تورم مسکن دارد و این موضوع را باید یک بحران‌آفرینی جدی در اقتصاد خانوار و کل اقتصاد ملی دانست.»
گودرزی با اشاره به بررسی‌های انجام‌شده درباره روند قیمت‌ها در بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰، بیان کرد که در این دوره نرخ رشد قیمت مسکن حدود ۷۲۵ درصد بوده، در حالی که نرخ رشد تورم عمومی حدود ۲۴۸ درصد ثبت شده است. این بدان معناست که بخش مسکن ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی افزایش قیمت داشته است. این مسئله نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن خود عامل بالا رفتن تورم عمومی در سطح کل اقتصاد است.
مسکن در بهای تمام‌شده تقریباً همه کالاها و خدمات نقش دارد و وقتی قیمت آن به‌صورت افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند، اثر آن به‌صورت زنجیره‌ای به سایر بخش‌های اقتصادی منتقل می‌شود. به همین دلیل، کنترل بازار مسکن فقط یک مطالبه صنفی نیست، بلکه یک ضرورت برای مهار تورم در کل اقتصاد است.
لزوم اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری و حمایت از مستأجران
گودرزی با طرح لزوم اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری در بازار مسکن، تصریح کرد که باید به سمت بهای تمام‌شده تاریخی حرکت کنیم؛ یعنی قیمت مسکن در یک فرآیند قانونی مشخص و در سند ثبت شود. وی افزود: «نباید اجازه داد صاحبان املاک از بحران‌های اقتصادی و سیاسی سوءاستفاده کنند و بر اساس شرایط مقطعی، قیمت‌ها را به شکل دلخواه افزایش دهند.»
او با انتقاد از تعیین سلیقه‌ای و خودسرانه قیمت‌ها، گفت که قیمت‌گذاری باید از دست موجر و مستأجر خارج و به سمت سازوکارهای کارشناسی و قانونی منتقل شود. امروز حدود ۳۰ میلیون نفر مستأجر در کشور داریم که نیازمند قرار گرفتن در چتر حمایتی قانون هستند.
گودرزی تأکید کرد: «در واقع این قانون است که باید حدود مالکیت را تعیین کند، نه اینکه مالکیت، حدود قانون را مشخص کند. بازار مسکن امروز نیازمند یک مداخله جدی قانونی و کارشناسی است.»
بحران سه‌ضلعی مسکن: قانون، بانک‌ها و زمین
این کارشناس اقتصادی به فقدان قانون‌گذاری مؤثر در این حوزه اشاره کرد و گفت تا سال ۱۴۰۱ عملاً قانون منسجم و بازدارنده‌ای در حوزه مسکن وجود نداشت. او بیان کرد که از سال ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۲، یعنی در طول حدود ۳۰ سال، قیمت مسکن در ایران ۱۵۳۴ برابر شده است.
گودرزی، بحران مسکن را بحرانی سه‌ضلعی توصیف کرد:
- قانون: نبود قوانین بازدارنده و شفاف، زمینه‌ساز بی‌انضباطی گسترده در این بازار شده است.
- بانک‌ها: عملکرد بانک‌ها، به‌ویژه در حوزه مسکن، نقش ویرانگری داشته است؛ جهت‌دهی نادرست منابع، بنگاه‌داری و رفتارهای سوداگرانه.
- زمین: کشور با کمبود زمین مواجه نیست، اما با کمبودهای عمدی در عرضه و مدیریت زمین روبه‌رو است.
وی با اشاره به قانون ساماندهی زمین و مسکن، ابراز امیدواری کرد که دولت حداقل یکی از عوامل اصلی بحران مسکن را به‌طور جدی هدف‌گذاری و برطرف کند. بدون اصلاحات عمیق در حوزه قانون، نظام بانکی و مدیریت زمین، فشار بر مردم و اقتصاد کشور روزبه‌روز بیشتر خواهد شد.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
زمان انتشار:
۰۹:۴۵ - ۱۴۰۵/۰۲/۳۰