چالش‌های بازار اجاره در آستانه فصل جابه‌جایی؛ نرخ‌گذاری دستوری و وام ودیعه

عملکرد نرخ‌گذاری دستوری و تورم اجاره

در سال گذشته، دولت برای پنجمین سال متوالی، سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کرد؛ این سقف در تهران ۲۵ درصد و در اکثر مراکز استان‌ها نیز همین میزان بود. این سیاست که از زمان شیوع ویروس کرونا در سال ۱۳۹۹ آغاز شده، شامل دو برنامه اصلی تعیین سقف اجاره‌بها و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن است. با این حال، آمارهای رسمی و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که افزایش اجاره‌بها تقریباً دو برابر رقم نرخ‌گذاری دستوری بوده است.

کارشناسان معتقدند عوامل متعددی مانند تورم عمومی، رشد بازارهای موازی و نرخ سود بانکی، متغیرهای تعیین‌کننده‌تری نسبت به نرخ‌گذاری دستوری در رشد قیمت‌های بازار اجاره هستند.

کاهش سرعت تورم اجاره‌بها در فروردین ۱۴۰۵

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که در فروردین ۱۴۰۵، تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها به ۳۱.۱ درصد رسیده است. این میزان نه تنها کمترین سطح تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در چهار سال گذشته است، بلکه با فاصله قابل توجهی از تورم عمومی نقطه به نقطه ۷۳.۵ درصدی فروردین ماه، کمتر است.

• تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در فروردین: ۱.۶ درصد (در مقایسه با تورم عمومی ماهانه ۵ درصدی)
• تورم سالانه شاخص اجاره در فروردین: ۳۳.۷ درصد (در مقایسه با تورم عمومی ۵۳.۷ درصدی)

با این وجود، تجربه نشان داده است که با ورود به فصل جابه‌جایی (اواخر خرداد تا پایان شهریور)، نرخ رشد اجاره شتاب می‌گیرد. سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در خرداد ۳۶.۸ درصد، تیرماه ۳۵ درصد و اسفند ۳۴ درصد بود. این شاخص شامل شهرهای کوچک و روستاها نیز می‌شود که نرخ رشد اجاره در آن‌ها کمتر از تهران و کلانشهرها است. در تهران، مالکان در موارد بسیاری اجاره‌بها را بیش از ۵۰ درصد افزایش می‌دهند.

پیش‌نویس تمدید خودکار قراردادها و حمایت از مستأجران

وزیر راه و شهرسازی اخیراً از ارسال پیش‌نویس مصوبه‌ای شامل تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادها به نشست سران سه قوه خبر داده است. این مصوبه در صورت تصویب، بلافاصله ابلاغ و اجرایی خواهد شد.

فرزانه صادق بیان کرد: «در این مصوبه منافع هر دو طیف موجر و مستأجر پیش‌بینی شده است و تعیین نرخ دقیق در استان‌های مختلف بر عهده شورای مسکن استان‌ها به ریاست استانداران خواهد بود.»

وی همچنین تأکید کرد که بر اساس آمارهای رسمی، نرخ رشد اجاره‌بها در حال حاضر نسبت به نرخ عمومی تورم در سطح پایین‌تری قرار دارد.

افزایش سقف وام ودیعه مسکن و چالش‌های دریافت آن

دولت همچنین با پرداخت وام اجاره از مستأجران حمایت می‌کند. امسال، سقف کلی تسهیلات ودیعه مسکن از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش یافت. سقف‌های فردی این تسهیلات به شرح زیر است:

این افزایش در حالی صورت می‌گیرد که پول‌پیش‌ها در تهران به مبالغ میلیاردی رسیده است. متقاضیان واجد شرایط پس از ثبت‌نام و تأیید در سامانه طرح‌های حمایتی مسکن وزارت راه و شهرسازی، برای دریافت تسهیلات به شبکه بانکی معرفی می‌شوند.

سال گذشته این تسهیلات به ۳۶۶ هزار متقاضی واجد شرایط پرداخت شد، در حالی که حدود شش میلیون خانوار مستأجر در ایران وجود دارد. گزارش‌ها حاکی از آن است که متقاضیان برای دریافت وام اجاره با مشکلاتی نظیر کمبود اعتبارات، عدم تناسب میزان تقاضا با عرضه و سنگ‌اندازی بانک‌ها به بهانه‌هایی مانند معرفی ضامن معتبر مواجه هستند.