تعارض قوانین؛ مانع پنهان سنددار شدن املاک و ضرورت اصلاح ضوابط مالکانه

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی بنیادین در جهت ارتقای بهداشت حقوقی جامعه است، اما همچنان موانع ساختاری در مسیر صدور اسناد مالکیت اراضی و ساختمان‌ها وجود دارد که نیازمند بازنگری است.

چالش تاریخی قولنامه‌های عادی

از زمان تصویب قانون ثبت در سال ۱۳۱۰، هدف اصلی دولت هویت‌بخشی به املاک از طریق ثبت رسمی بوده است. با این حال، اعتباربخشی به قولنامه‌های عادی در رویه‌های قضایی، منجر به رونق معاملات غیررسمی شد که پیامدهای آن شامل گسترش زمین‌خواری، جعل اسناد و تشکیل میلیون‌ها پرونده در محاکم دادگستری بوده است.

تحول در نظام حقوقی با قانون الزام

پس از پیگیری‌های مستمر، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب رسید. این قانون با هدف سلب اعتبار از اسناد عادی و تقویت جایگاه اسناد رسمی، نوآوری‌های مهمی به همراه داشته است:

• نظام‌مند شدن فعالیت مشاوران املاک: محدودیت صلاحیت این صنف به تنظیم پیش‌نویس قرارداد.
• تسهیل در حدنگاری اراضی کشاورزی: امکان صدور سند ششدانگ بدون در نظر گرفتن حدنصاب‌های فنی قدیمی.

دور باطل صدور سند و پروانه ساختمان

یکی از موانع اصلی در مسیر حدنگاری کامل، تعارض میان قوانین موجود است. طبق مقررات فعلی، صدور سند مالکیت منوط به وجود بنای احداث شده است، در حالی که صدور پروانه ساختمان برای احداث بنا نیز خود نیازمند ارائه سند رسمی مالکیت است. این چرخه معیوب، مالکان را در بن‌بست اداری قرار داده است.

پیشنهادات اصلاحی برای خروج از بن‌بست

اصلاح ضوابط ساخت‌وساز مسکن و به رسمیت شناختن حصارکشی به عنوان اماره تصرف مالکانه، می‌تواند گره کور سنددار شدن اراضی را بگشاید.

برای برون‌رفت از این وضعیت، اصلاحات زیر پیشنهاد می‌شود:

1. صدور مجوز حصارکشی بدون نیاز به سند رسمی و تنها با ارائه مبایعه‌نامه و گواهی ثبت در سامانه.
2. اصلاح ماده یک قانون تعیین تکلیف برای امکان صدور سند برای اراضی محصور فاقد ساختمان.
3. موکول کردن ضوابط سخت‌گیرانه شهرداری برای پروانه ساختمان به پس از تثبیت مالکیت زمین محصور.