بحران در بازار مسکن تهران؛ عقب‌نشینی سازندگان و شکاف عمیق قدرت خرید

شکاف عمیق میان تولید و نیاز مسکن

بر اساس گزارش‌های میدانی، میانگین قیمت مسکن در پایتخت به بازه ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این در حالی است که تولید سالانه تنها حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است، در حالی که نیاز واقعی بازار حدود یک میلیون واحد برآورد می‌شود. این فاصله سالانه ۷۰۰ هزار واحدی، نه تنها قیمت‌ها را به سطوح غیرقابل دسترس رسانده، بلکه الگوی سکونت و جغرافیای سرمایه‌گذاری را نیز دگرگون کرده است.

بحران در سمت عرضه؛ عقب‌نشینی سازندگان خرد

بیش از ۸۰ درصد تولید مسکن در بخش خصوصی بر عهده سازندگان خرد است. افزایش هزینه‌های زمین، مصالح و دستمزد، در کنار ریسک‌های فروش، این گروه را در تنگنا قرار داده است. کارشناسان معتقدند خروج این سازندگان، ظرفیت واقعی تولید را در سال‌های آتی به شدت کاهش خواهد داد.

«بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود تقاضای مؤثر روبه‌رو است. خانواری که نیاز به مسکن دارد، لزوماً توان مالی خرید واحدهای چندمیلیارد تومانی را ندارد.»

تغییر رفتار خریداران و پدیده کوچ معکوس

فشار قیمت‌ها باعث شده است که خریداران به سمت واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر حرکت کنند. این روند که به عنوان «کوچ معکوس اقتصادی» شناخته می‌شود، شامل موارد زیر است:

• کاهش میانگین متراژ واحدهای معامله شده توسط خانوارها.
• تمایل به خرید در شهرهای پیرامونی به دلیل عدم استطاعت مالی در تهران.
• جابه‌جایی سرمایه‌های ساختمانی به مناطق گردشگری و شهرهای شمالی.

ضرورت بازنگری در سیاست‌گذاری

کارشناسان تأکید دارند که کنترل دستوری قیمت‌ها بدون بهبود شرایط تولید، تنها به رکود بیشتر دامن می‌زند. مسیر اصلاحی بازار مسکن شامل موارد زیر است:

تداوم وضعیت فعلی می‌تواند منجر به کسری تجمعی بیش از ۱.۷ میلیون واحد مسکونی در سال‌های آینده شود که فشار بر بازار اجاره و طبقه متوسط را به مراتب سنگین‌تر خواهد کرد.