تحلیل هزینه‌های واقعی ساخت مسکن و چالش‌های سیاست واگذاری زمین

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد ریشه اصلی بحران مسکن ناشی از کاهش قدرت خرید عمومی است و سیاست واگذاری زمین‌های خام، به دلیل تحمیل هزینه‌های سنگین زیرساختی، نمی‌تواند گره‌گشای معضل مسکن باشد.

ریشه اصلی چالش مسکن در اقتصاد کشور

مسئله مسکن در سال‌های اخیر بازتابی از کاهش مداوم قدرت اقتصادی و درآمد خانوارها بوده است. با تضعیف استطاعت مالی اقشار مختلف، امکان تملک یا حتی اجاره مسکن کاهش یافته و این چالش بیش از آنکه ناشی از کمبود فیزیکی زمین باشد، ریشه در متغیرهای کلان اقتصادی دارد.

ریشه اصلی نداشتن استطاعت مردم در تامین مسکن، ناظر بر بحران افت توان اقتصادی است و مسکن تنها نمود ظاهری این چالش به شمار می‌رود.

برآورد هزینه‌های ساخت و آماده‌سازی زمین

حتی با فرض واگذاری رایگان زمین، کف هزینه ساخت‌وساز مسکن به ارقام قابل توجهی می‌رسد. علاوه بر این، تبدیل زمین‌های خام به محدوده‌های قابل سکونت مستلزم اجرای شبکه‌های زیربنایی و خدمات روبنایی گسترده است.

در فرآیند آماده‌سازی یک زمین ۱۰۰ هکتاری، تنها حدود ۴۰ درصد به مسکن خالص اختصاص یافته و مابقی صرف معابر، فضای سبز و خدمات شهری می‌شود؛ امری که هزینه واقعی آماده‌سازی هر متر مربع مسکونی را به‌شدت افزایش می‌دهد.

تغییرات هرم جمعیتی و میزان نیاز واقعی مسکن

با عبور از اوج جمعیتی دهه‌های گذشته، الگوهای تقاضا در بازار مسکن دستخوش تغییر شده است:

• افت آمار ازدواج: کاهش ازدواج‌های سالانه از حدود ۹۰۰ هزار مورد در دهه گذشته به نزدیکی ۴۰۰ هزار مورد.
• نیاز سالانه کشور: برآورد نیاز کل مسکن در حدود ۵۰۰ تا ۵۵۰ هزار واحد با احتساب نوسازی بافت‌های فرسوده و تخریب.
• اولویت بافت‌های درون‌شهری: امکان پاسخگویی به تقاضا از طریق نوسازی و اصلاح بافت‌های ناکارآمد دارای زیرساخت، بدون نیاز به توسعه افقی هزینه‌بر.

مقایسه وضعیت مسکن با بازارهای مالی موازی

بازار مسکن در مقایسه با بازارهایی نظیر طلا، ارز و بورس از نقدشوندگی بسیار پایینی برخوردار است. فرآیند معامله و ثبت سند حداقل بین ۳ تا ۴ ماه زمان می‌برد و در شرایط نااطمینانی اقتصادی، تقاضای سوداگرانه در این بخش به‌شدت تضعیف شده است.