سقوط تاریخی قدرت وام مسکن؛ کاهش توان خرید تسهیلات بانکی به کمتر از ۴ مترمربع

توان مالی متقاضیان و زوج‌های جوان برای خرید خانه از طریق تسهیلات بانکی به کمترین میزان در سه دهه گذشته سقوط کرده است؛ کاهشی چشمگیر که با بن‌بست ناتوانی خانوارها در پرداخت اقساط سنگین همراه شده است.

سقوط تاریخی قدرت خرید وام مسکن در پایتخت

بررسی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که با احتساب سطح قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در پایتخت، عیار اسمی وام ترکیبی ۷۸۰ میلیون تومانی (مجموع تسهیلات خرید و جعاله) به حدود ۳.۹ مترمربع تنزل یافته است. این در حالی است که با کسر هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن، توان واقعی این وام نزدیک به یک مترمربع دیگر کاهش می‌یابد و به زیر ۳ متر می‌رسد.

روند نزولی کارآمدی تسهیلات مسکن در چهار دهه گذشته

کاهش توان پوشش‌دهی وام خرید ملک حاصل سه عامل اصلی شامل جهش‌های متوالی قیمت ملک، بار سنگین وام‌های تکلیفی و تعیین دستوری نرخ سود بانکی است. روند متراژ قابل خرید با وام مسکن در دهه‌های اخیر بدین شرح است:

شکاف عمیق سازوکار تامین مالی ایران با الگوهای بین‌المللی

در نظام‌های مالی پیشرفته، خرید مسکن با تکیه بر درآمد آتی خانوار از طریق وام‌های بلندمدت بالای ۲۰ سال صورت می‌گیرد، در حالی که در ایران خریداران ناچار به اتکا به پس‌اندازهای گذشته هستند؛ اندوخته‌ای که با تورم شدید به کلی فرسوده شده است.

در کشورهای اروپایی بین ۷۵ تا ۸۰ درصد و در ایالات متحده تا ۹۵ درصد از ارزش ملک برای خریداران خانه اول در قالب تسهیلات بانکی بلندمدت پوشش داده می‌شود.

راهکارهای کارشناسی برای احیای توان خرید مسکن

برای بازسازی قدرت ازدست‌رفته تسهیلات مسکن، رویکردها و الگوهای متنوعی از سوی کارشناسان اقتصادی مطرح شده است:

• احیای الگوی صندوق پس‌انداز مسکن یکم: بازگشت به مدل سال ۱۳۹۴ که ۳۳ درصد ارزش یک واحد ۶۰ متری را پوشش می‌داد؛ بازتولید آن قدرت خرید نیازمند افزایش سقف تسهیلات به ۴ میلیارد تومان است.
• کاهش نرخ سود و افزایش سرمایه بانک عامل: تعدیل نرخ سود فعلی ۲۳ درصدی هم‌زمان با تقویت ساختار سرمایه بانک تخصصی بخش مسکن.
• تسهیلات مکمل و یارانه‌ای: استفاده از تخفیف‌های مالیاتی، حداقل‌سازی آورده اولیه متقاضیان و تضمین بازپرداخت وام بر اساس تجارب جهانی.
• تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای: تشکیل نهادهای محلی و بومی برای جذب سرمایه‌های خرد و پرداخت وام در هر منطقه جغرافیایی.
• آزادسازی تعیین سود متناسب با بهای تمام‌شده منابع: فراهم‌سازی امکان مدیریت نرخ سود توسط شبکه بانکی برای ترغیب پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن.