بررسی ۴ ابهام اساسی در طرح مسکن سانتی‌متری شهرداری تهران

شهرداری تهران با معرفی طرح «خانه‌ریز» بستری برای پیش‌فروش سانتی‌متری مسکن و جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کرده است؛ طرحی که در کنار جذابیت‌های اولیه، با چهار ابهام عمده حقوقی و مالی روبه‌رو است.

ساختار و مدل سرمایه‌گذاری در «خانه‌ریز»

طرح «خانه‌ریز» با هدف فراهم‌کردن امکان سرمایه‌گذاری برای افرادی طراحی شده که توان خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند. در این ساختار، متقاضیان می‌توانند متراژهای بسیار کوچک از یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند.

چهار ابهام کلیدی در طرح مسکن سانتی‌متری

۱. ماهیت قرارداد: خرید قطعی یا مشارکت در ساخت؟

در معرفی اولیه مشخص نیست سرمایه‌گذاران خریدار قطعی متراژ هستند یا شریک سازنده. در صورت خرید قطعی، سرمایه همگام با رشد عمومی بازار مسکن رشد می‌کند؛ اما در صورت شراکت، خریدار در ریسک افزایش هزینه‌های ساخت و نوسانات اجرایی سهیم خواهد بود.

۲. مبنای قیمت‌گذاری؛ هزینه ساخت یا بهای نهایی ملک؟

قیمت تعیین‌شده برای هر مترمربع معادل ۲۱۹ میلیون تومان است. این رقم ابهاماتی ایجاد کرده است:

• اگر این رقم صرفاً هزینه ساخت باشد، بسیار فراتر از میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در بازار است.
• اگر قیمت نهایی شامل زمین و ساخت باشد، نحوه محاسبه سود نهایی و حاشیه سود پروژه نیازمند شفاف‌سازی است.

۳. چالش انطباق با قانون پیش‌فروش ساختمان

بر اساس ماده ۱ و ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۹۴، هرگونه پیش‌فروش مستلزم اخذ پروانه ساختمانی، بیمه‌نامه و ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی است. عرضه متراژ پیش از صدور پروانه ساختمانی با الزامات قانونی پیش‌فروش همخوانی ندارد.

قانون پیش‌فروش ساختمان، عرضه و تنظیم هرگونه قرارداد پیش‌فروش را منوط به صدور پروانه ساختمانی کل بنا و تاییدیه‌های فنی می‌داند.

۴. وضعیت مالکیت زمین و پروانه ساختمانی

زمین پروژه متعلق به شهرداری بوده و اجرای آن در قالب قرارداد مشارکت مدنی واگذار شده است. دو ابهام مهم در این بخش عبارت‌اند از:

• مشخص نبودن سهم خریداران از عرصه (زمین) یا انحصار مالکیت به اعیان (بنا).
• مغایرت در تعداد طبقات؛ درج ۸ طبقه در پروانه شهرسازی در مقابل اعلام ۹ طبقه مسکونی در معرفی طرح.