سقوط تاریخی قدرت خرید وام مسکن در ایران؛ پوشش تسهیلات به ۳.۹ مترمربع رسید

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد قدرت خرید وام مسکن با ثبت رکوردی بی‌سابقه در ۳۳ سال اخیر، به پایین‌ترین سطح تاریخی خود رسیده و پوشش تسهیلات ترکیبی خرید مسکن به زیر ۴ مترمربع سقوط کرده است.

سقوط تاریخی کارآمدی تسهیلات مسکن

قدرت خرید وام مسکن بر مبنای شاخص «پوشش متراژ آپارتمان» به کمترین میزان در سه دهه گذشته نزول کرده است. در حال حاضر، قدرت خرید وام ترکیبی ۷۸۰ میلیون تومانی (شامل وام خرید و جعاله) با احتساب قیمت‌های پیشنهادی در پایتخت، تنها معادل ۳.۹ مترمربع است؛ رقمی که پس از کسر هزینه خرید اوراق تسهیلات، به کمتر از ۳ مترمربع کاهش می‌یابد.

روند نزولی قدرت پوشش وام مسکن طی دهه‌های اخیر

• دهه ۱۳۷۰: پوشش متوسط ۲۸ مترمربع
• دهه ۱۳۸۰: پوشش متوسط ۱۵ مترمربع
• دهه ۱۳۹۰: پوشش متوسط ۹ مترمربع
• سال‌های اخیر دهه ۱۴۰۰: کاهش به متوسط ۶.۵ مترمربع و سپس ۳.۹ مترمربع

بار سنگین وام‌های تکلیفی، جهش‌های متوالی قیمت ملک و تعیین دستوری نرخ سود در شبکه بانکی، مهم‌ترین پیش‌ران‌های ناکارآمدی تسهیلات رهنی بوده‌اند.

مقایسه عمق بازار تسهیلات مسکن در ایران و جهان

نسبت مانده تسهیلات خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی (GDP) معیاری بنیادین برای ارزیابی کارایی بازار رهن به شمار می‌رود. این نسبت در ایران حدود ۲۲ درصد برآورد می‌شود، در حالی که میانگین آن در کشورهای توسعه‌یافته به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد.

در اقتصادهای پیشرفته، بخش اعظم بهای خرید مسکن (بین ۷۵ تا ۹۵ درصد ارزش ملک) از طریق تسهیلات بلندمدت ۲۰ تا ۳۰ ساله تأمین می‌شود و تکیه‌گاه اصلی متقاضیان، «توان بازپرداخت از محل درآمدهای آتی» است؛ این در حالی است که در ایران اتکای اصلی بر «پس‌انداز گذشته» استوار است که به‌دلیل تورم مزمن و افت درآمدهای واقعی، کارایی خود را از دست داده است.

۷ راهکار کلیدی برای احیای قدرت وام مسکن

کارشناسان برای بازسازی نظام تأمین مالی بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید متقاضیان مسکن اول، چندین سازوکار سیاستی را پیشنهاد می‌کنند:

1. احیای الگوی صندوق پس‌انداز: بازگشت به مدل‌های موفقی چون صندوق پس‌انداز مسکن یکم بدون تحمیل اضافه برداشت به بانک مرکزی.
2. تداوم پس‌انداز پس از دریافت وام: واریز درصدی از اقساط ماهانه به صندوق پس‌انداز جهت حفظ تعادل منابع و مصارف.
3. پلکانی‌کردن اقساط تسهیلات: تنظیم بازپرداخت وام‌های بلندمدت با اقساط کمتر در سال‌های نخست و افزایش تدریجی آن متناسب با رشد درآمدی خانوار.
4. تعدیل نرخ سود و افزایش سرمایه بانک‌های تخصصی: مدیریت نرخ بهره و تقویت توان اعتباری نهادهای مالی بخش مسکن.
5. استفاده از ابزارهای حمایتی مالیاتی: ارائه معافیت‌های مالیاتی و تضمین نکول تسهیلات برای کاهش هزینه دسترسی خانوارها.
6. تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای: راه‌اندازی نهادهای محلی و بومی با هدف جذب سرمایه‌های خرد و کاهش هزینه تمام‌شده تأمین مالی.
7. آزادسازی نرخ سود برای دهک‌های بالاتر: تعیین نرخ سود متناسب با بازار برای گروه‌های پردرآمد و اختصاص مازاد منابع به یارانه‌دهی تسهیلات اقشار متوسط.

ریشه‌یابی ساختاری بحران استطاعت مسکن

بحران کنونی بازار مسکن ناشی از دو عامل به‌هم‌پیوسته شامل «کاهش درآمد واقعی خانوارها» و «فقدان بازار رهن عمیق و کارآمد» است. از آنجا که مصرف مسکن برخلاف سایر کالاها امکان حذف یا کاهش شدید ندارد، ناتوانی در تأمین مالی به شکل حاشیه‌نشینی، کوچک‌شدن متراژ سکونت و افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن نمود یافته است.