جهش قیمت مسکن در شمال تهران؛ ثبت رکورد متری ۲.۵ میلیارد تومان

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در شمال تهران این بازار را وارد مرحله جدیدی کرده است؛ به‌طوری‌که ارقام پیشنهادی برای خرید هر مترمربع ملک در مناطقی نظیر الهیه و اقدسیه تا سقف ۲.۵ میلیارد تومان افزایش یافته است.

پرواز قیمت مسکن در شمال تهران به ارقام چندهزار میلیاردی

بررسی معاملات و آگهی‌های فروش در محله‌های مرفه پایتخت نشان می‌دهد ارزش کل برخی از پلاک‌های ثبتی اکنون به هزاران میلیارد تومان می‌رسد. در محدوده اقدسیه، زمین‌های وسیع با نرخ متری ۷۱۰ میلیون تا ۲.۲ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده‌اند. همچنین در محله الهیه، پیشنهادهایی با رقم متری ۲.۵ میلیارد تومان برای املاک کلنگی و برج‌های مجلل ثبت شده که ارزش کل یک زمین دو هزار متری را به ۵ هزار میلیارد تومان می‌رساند.

از میان ۱۶ پرونده ملکی بررسی‌شده در این دو محله، در ۱۱ مورد نرخ هر مترمربع بالاتر از یک میلیارد تومان برآورد شده است. هرچند این اعداد نشان‌دهنده نرخ‌های پیشنهادی مالکان هستند، اما شکاف عمیق ساختار قیمت‌گذاری در بخش املاک لوکس را آشکار می‌کنند.

مقایسه ارزش دلاری واحدهای لوکس پایتخت با بازارهای جهانی

با ارزیابی دلاری قیمت مسکن در شمال تهران، ارزش هر مترمربع واحد مسکونی مجلل در منطقه یک به حدود ۱۳ هزار و ۳۶۹ دلار می‌رسد. این رقم، پایتخت ایران را در مقایسه‌ای بین‌المللی بالاتر از شهرهایی مانند مونیخ با ۱۳ هزار و ۲۱۷ دلار و سیدنی با ۱۳ هزار و ۶۷ دلار قرار می‌دهد.

این آمار نمایانگر آن است که ارزش املاک مجلل تهران تقریباً ۱۰ برابر میانگین قیمت در استانبول و ۵ برابر میانگین مسکن در مکه است.

بحران دسترسی خانوارها و نسبت قیمت به درآمد

شاخص نسبت هزینه مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان‌دهنده میزان دسترسی جامعه به سرپناه است. در ارزیابی ۱۰۸ کشور، ایران با ثبت عدد ۳۰ در رتبه یازدهم نامناسب‌ترین وضعیت دسترسی قرار دارد؛ جایگاهی که خرید خانه را برای بخش عمده‌ای از اقشار جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.

در مقایسه منطقه‌ای، این نسبت در ارمنستان ۱۵، عراق ۱۰، ترکیه ۷ و امارات متحده عربی ۸ برآورد می‌شود. کشورهای صنعتی مانند آمریکا با نسبت ۳ و آلمان و فرانسه با عدد ۸، شرایط به مراتب بهتری را برای خانوارها رقم زده‌اند.

تبعات رواج نرخ‌گذاری دلاری در بازار املاک

یکی از تحولات نگران‌کننده اخیر، درج قیمت‌ها بر پایه ارزهای خارجی در برخی قراردادهای رهن و اجاره واحدهای مبله است. اگرچه این شیوه هنوز عمومیت نیافته، اما خطراتی جدی برای ساختار مالی کشور در پی دارد.

• افزایش ریسک نوسانات ارزی برای مستأجران و فعالان بازار
• کاهش کارایی ریال در مبادلات داخلی
• ایجاد بستر کم‌اظهاری ارزش واقعی معاملات و فرار مالیاتی
• افزایش دشواری‌های ردیابی مالی و احتمال تخلفات اقتصادی

رشد مداوم قیمت مسکن در شمال تهران و تعمیق شکاف میان درآمد عمومی و هزینه مسکن، لزوم بازنگری در سیاست‌های پولی و ساماندهی بازار معاملات ملکی را بیش از پیش ضروری ساخته است.