ارزیابی تسهیلات خرید مسکن؛ وام ۲ میلیاردی چقدر قدرت خرید ایجاد می‌کند؟

شکاف عمیق میان توان مالی خانوارها و نرخ املاک، اثربخشی تسهیلات خرید مسکن و الگوهای نوین سرمایه‌گذاری خرد نظیر «خانه‌ریز» را با چالش‌های جدی روبه‌رو کرده است.

ارزیابی قدرت خرید واقعی تسهیلات مسکن در پایتخت

اگرچه سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین در تهران به ۲ میلیارد تومان افزایش یافته، اما بررسی‌های مالی نشان می‌دهد خریداران پس از پرداخت هزینه سنگین اوراق حق تقدم، عملاً رقمی در حدود ۱ میلیارد و ۶۰۰ تا ۱ میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند. این رقم با توجه به متوسط قیمت هر مترمربع در پایتخت، تنها امکان خرید ۸ الی ۹ مترمربع آپارتمان را برای متقاضیان فراهم می‌سازد.

از سوی دیگر، بازپرداخت این تسهیلات مستلزم پرداخت اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون تومانی است. این شرایط سبب شده تا وام یادشده تنها برای اقشاری کارآمد باشد که دست‌کم سرمایه لازم برای خرید بخش عمده یک واحد را دارند و صرفاً به دنبال پوشش کسری نهایی هستند.

جایگاه طرح خانه‌ریز در بازار املاک و مستغلات

طرح‌هایی موسوم به «خانه‌ریز» که مبتنی بر توکنایز کردن دارایی‌ها و فناوری‌های نوین حوزه املاک توسعه یافته‌اند، راهکاری برای جذب سرمایه‌های خرد محسوب می‌شوند. با این حال، این سازوکارها به هیچ عنوان جایگزین مستقیم خرید خانه یا عاملی مستقل برای خانه‌دار شدن به شمار نمی‌روند، بلکه بستری جهت پس‌انداز و سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های ساختمانی هستند.

طرح‌های سرمایه‌گذاری خرد نظیر خانه‌ریز را نباید به عنوان نسخه نهایی خانه‌دار شدن تلقی کرد؛ این ابزارها تنها بخشی از زنجیره گسترده فناوری‌های تأمین مالی مسکن هستند.

سازوکار تعیین مالکیت و امتیاز واحدهای خاص

در مدل‌های مبتنی بر سهام‌داری خرد مسکن، خریداران می‌توانند متراژ مشخصی از کل بنا را بدون تعیین دقیق واحد تصاحب کنند. در صورتی که سرمایه‌گذار متقاضی دریافت یک واحد مشخص با ویژگی‌های خاص نظیر طبقات بالایی، نورگیری ویژه یا پنت‌هاوس باشد، سازوکار «حق انتخاب» از طریق پرداخت هزینه امتیاز مربوطه فعال می‌شود.

توسعه ابزارهای مدرن تأمین مالی مسکن نیازمند شفافیت مقرراتی و ارزیابی دقیق ریسک‌های حقوقی است تا در کنار سیاست‌های اجاره‌داری و تسهیلات خرد، دسترسی شهروندان به سرپناه را تسهیل کند.