علت ارزان‌تر دیده شدن آپارتمان‌های نوساز در منطقه ۲۱ تهران

بررسی آماری آگهی‌های املاک پایتخت نشان می‌دهد قیمت مسکن در منطقه ۲۱ تهران در نگاه نخست با یک تناقض آماری روبه‌رو شده است؛ جایی که املاک نوساز ارزان‌تر از واحدهای با قدمت دو دهه قیمت‌گذاری شده بودند.

خطای آماری در تحلیل قیمت مسکن در منطقه ۲۱ تهران

ارزیابی مقدماتی روی داده‌های خام معاملات، تصویری غیرمعمول از ارزش‌گذاری املاک در غرب پایتخت ترسیم کرد. بر پایه این ارقام، میانگین بهای هر مترمربع بناهای ساخته‌شده در دهه ۱۳۸۰ خورشیدی به حدود ۱۶۶ میلیون تومان می‌رسید. این در حالی است که واحدهای احداثی دهه ۱۳۹۰ معادل ۱۵۴ میلیون تومان و ساختمان‌های نوساز دهه ۱۴۰۰ با نرخ تقریبی ۱۵۵ میلیون تومان ارزش‌گذاری شده بودند.

این ارقام با منطق اقتصادی حاکم بر بازار ملک که ارزش بالاتر را به سن بنای کمتر اختصاص می‌دهد همخوانی نداشت. فرضیه‌های گوناگونی پیرامون تفاوت سند، متراژ یا کیفیت ساخت مطرح شد، اما واکاوی موشکافانه‌تر آشکار ساخت که میانگین‌های کلی، حقیقت تغییرات قیمتی را پنهان کرده‌اند.

اثر تفکیک محله‌ای بر سنجش واقعی ارزش املاک

با انتقال سطح تحلیل از کل منطقه به تفکیک محلات، علت اصلی این ناهمخوانی مشخص گردید. سهم آگهی‌های مربوط به بخش‌های گران‌تر و ارزان‌تر در دهه‌های مختلف ساخت، یکنواخت نبوده است. در گروه نوسازها، وزن محله‌هایی با سطح قیمتی پایین‌تر بسیار پررنگ بود، در حالی که در گروه واحدهای قدیمی، محلات مرغوب‌تر سهم عمده را داشتند.

• شهرک آزادی: ثبت میانگین متری ۲۰۴ میلیون تومان در فایل‌های منتخب دهه ۹۰
• شهرک استقلال: میانگین متری ۹۷ میلیون تومان در نمونه‌های نوساز دهه ۱۴۰۰
• وردآورد: جهش فراوانی آگهی‌ها از ۲۱ فقره در دهه ۹۰ به ۶۲ مورد در دهه ۱۴۰۰

مقایسه غیرمستقیم مناطقی نظیر شهرک استقلال با شهرک آزادی بدون خنثی‌سازی اثر موقعیت جغرافیایی، خطای محاسباتی بزرگی ایجاد کرده بود.

روند افزایشی سن بنا در ارزیابی هم‌محله‌ای

هنگامی که سنجش ارزش آپارتمان‌ها درون بافت یک محله مشخص انجام می‌گیرد، رابطه منطقی میان سن بنا و ارزش ملک دوباره نمایان می‌شود. در محله باشگاه نفت، میانگین هر مترمربع از ۱۷۲.۵ میلیون تومان در دهه ۸۰ به ۱۸۹.۱ میلیون در دهه ۹۰ و در نهایت به ۲۰۶.۳ میلیون تومان در دهه ۱۴۰۰ رشد کرده است.

وضعیت در تهرانسر شرقی نیز حاکی از صعود ارقام از ۱۵۵ میلیون تومان برای سازه‌های دهه ۸۰ به ۱۷۴.۶ میلیون تومان برای املاک نوساز دهه ۱۴۰۰ است. این داده‌ها اثبات می‌کنند که برآورد دقیق قیمت مسکن در منطقه ۲۱ تهران مستلزم یکسان‌سازی متغیر موقعیت شهری است.

در نهایت، آشکار می‌شود که ارزان‌تر دیده شدن آپارتمان‌های تازه‌ساز صرفاً ناشی از خطای تجمیع داده‌ها در سطح منطقه بوده و با تحلیل موضعی، روند طبیعی ارزش‌گذاری مسکن برقرار است.