گسل ۱۰۴ متری در بازار مسکن؛ شکاف میان متراژ واحدهای جدید و توان خرید خانوارها

بحران عدم تطابق در بازار مسکن؛ شکاف میان عرضه و توان خرید

بازار مسکن ایران در وضعیتی قرار گرفته است که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً با کمبود عرضه توصیف کرد؛ بلکه چالش اصلی، ناهماهنگی عمیق میان الگوی تولید و توان مالی مصرف‌کنندگان است. داده‌های اخیر نشان‌دهنده یک شکاف ساختاری میان متراژ واحدهای جدید و نیاز واقعی خانوارهاست.

گسل ۱۰۴ متری؛ وقتی خانه‌ها برای خریداران ساخته نمی‌شوند

بررسی‌ها حاکی از آن است که در حالی که متوسط متراژ واحدهای مسکونی جدید در پروژه‌های ساختمانی حدود ۱۶۴ مترمربع است، قدرت خرید واقعی خانوارها به مرز ۶۰ مترمربع تنزل یافته است. این اختلاف ۱۰۴ متری، نشان‌دهنده آن است که واحدهای تولیدی حدود ۲.۷ برابر بزرگ‌تر از ظرفیت مالی متقاضیان اصلی بازار هستند.

"هرچه قدرت خرید خانوارها کاهش یابد، واحدهای بزرگ‌تر با سرعت بیشتری از سبد خرید بخش مصرفی بازار خارج می‌شوند."

این تضاد باعث شده است که ساختمان‌ها ساخته شوند، اما لزوماً برای نیاز واقعی و توان مالی جامعه هدف تولید نگردند. در واقع، بازار با بحران "عدم تطابق عرضه و تقاضا" دست‌وپنجه نرم می‌کند.

چرا سازندگان به سمت واحدهای بزرگ متمایل شده‌اند؟

عوامل اقتصادی متعددی عامل اصلی این تغییر رفتار در صنعت ساختمان هستند. سازندگان برای حفظ حاشیه سود خود در برابر افزایش هزینه‌ها، ناچار به اتخاذ استراتژی‌های خاصی هستند:

• افزایش قیمت زمین: سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام‌شده پروژه.
• هزینه‌های تولید: بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران.
• تأمین مالی: دشواری و هزینه بالای تأمین منابع مالی پروژه‌ها.

این عوامل باعث می‌شود سازنده برای جبران هزینه‌ها، به سمت پروژه‌های با ارزش ریالی بالاتر و متراژهای بزرگ‌تر حرکت کند، که نتیجه مستقیم آن خروج بخش وسیعی از خانوارها از چرخه خرید مسکن است.

راهکار اصلاحی؛ از ساخت مسکن تا ساخت مسکن قابل خرید

کارشناسان معتقدند صرف افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی، لزوماً به حل بحران دسترسی منجر نمی‌شود. برای عبور از این بن‌بست، سیاست‌گذاری‌ها باید از تمرکز بر "تعداد واحد" به سمت "تناسب با درآمد" تغییر جهت دهند.

در پایتخت و به‌ویژه در تهران، قیمت زمین نقش تعیین‌کننده‌ای در این معادله دارد. بدون سیاست‌های کاهش هزینه زمین و تسهیل تأمین مالی، حتی کوچک‌سازی واحدها نیز نمی‌تواند قیمت نهایی را به سطح قابل‌دسترس برای طبقه متوسط برساند.

در نهایت، اصلاح بازار مستلزم ایجاد تنوع در محصولات مسکونی و هماهنگ کردن عرضه با توان مالی گروه‌های هدف است تا شکاف مالکیت در سال‌های آینده عمیق‌تر نشود.