وام خرید مسکن؛ افزایش سقف تسهیلات یا افزایش بار بدهی خانوارها؟

افزایش سقف وام خرید مسکن در سیاست‌های جدید بانکی، اگرچه در ظاهر قدرت خرید متقاضیان را ارتقا می‌دهد، اما تحلیل‌ها نشان می‌دهد که این تسهیلات برای بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی، بیش از آنکه راهگشا باشد، یک بار مالی سنگین و potentially غیرقابل تحمل خواهد بود.

جزئیات سقف جدید تسهیلات مسکن در مناطق مختلف

بر اساس مصوبات اخیر هیئت عالی بانک مرکزی، مبالغ تسهیلات مسکن با تفکیک محل سکونت و وضعیت متقاضی به شرح زیر تغییر کرده است:

همچنین سقف وام جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

چالش بازپرداخت؛ وقتی قسط درآمد را می‌بلعد

بزرگترین چالش در مسیر وام خرید مسکن، عدم تناسب میان مبلغ تسهیل و توان مالی خانوارهاست. برای مثال، یک خانوار با حداقل درآمد ماهانه (حدود ۲۲ میلیون تومان)، در صورت دریافت وام یک میلیارد تومانی، باید ماهیانه حدود ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند.

این یعنی حدود ۹۱ درصد از کل درآمد یک خانوار حداقل‌بگیر صرف بازپرداخت قسط خواهد شد و تنها ۲ میلیون تومان برای هزینه‌های زندگی باقی می‌ماند.

برای اینکه پرداخت قسط از نظر اقتصادی منطقی باشد، یک خانوار باید درآمدی معادل ۶۰ میلیون تومان داشته باشد تا بتواند قسط ۲۰ میلیونی را در محدوده یک‌سوم درآمد خود مدیریت کند.

هزینه واقعی تسهیلات و شکاف میان وام و قیمت مسکن

با توجه به نرخ سود ۲۲.۵ درصدی، هزینه نهایی وام بسیار فراتر از مبلغ دریافتی است. در یک سناریوی ترکیبی برای زوجین تهرانی:

• مجموع تسهیلات (خرید + جعاله): ۲.۴ میلیارد تومان
• مجموع سود پرداختی: حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان
• مبلغ کل بازپرداخت: حدود ۶.۸۷ میلیارد تومان

علاوه بر این، مسئله آورده اولیه همچنان یک مانع بزرگ است. با فرض قیمت ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران، یک واحد ۴۰ متری ۸ میلیارد تومان قیمت دارد که وام دو میلیاردی تنها ۲۵ درصد آن را پوشش می‌دهد و نیاز به ۶ میلیارد تومان پول نقد دارد.

نتیجه‌گیری

در نهایت، افزایش سقف وام خرید مسکن بدون توجه به رشد درآمد و قیمت واقعی املاک، تنها باعث افزایش بدهی خانوارها می‌شود. موفقیت این سیاست در گرو کاهش شکاف میان توان پس‌انداز مردم و قیمت‌های بازار است، در غیر این صورت، تسهیلات جدید تنها به ابزاری برای ایجاد تعهدات مالی سنگین تبدیل خواهد شد.