وام مسکن؛ تسهیلات چند میلیاردی یا ابزاری برای بدهکار شدن خانوارها؟

تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهند که افزایش سقف وام مسکن به ۲.۴ میلیارد تومان، به دلیل هزینه‌های جانبی سنگین و تورم، عملاً توان خرید خانواده‌ها را افزایش نداده و بیشتر به یک بار مالی جدید تبدیل شده است.

هزینه‌های پنهان؛ وقتی وام پیش از دریافت خرد می‌شود

بزرگ‌ترین چالش متقاضیان، هزینه‌ی اولیه برای ورود به چرخه دریافت تسهیلات است. متقاضیان برای استفاده از سقف جدید، ملزم به خرید اوراق گواهی حق تقدم (تسه) هستند. با توجه به قیمت روز بازار سرمایه، یک زوج متقاضی باید مبلغی بالغ بر ۴۴۵ میلیون تومان را تنها جهت تهیه ۴۸۰۰ برگ اوراق پرداخت کند.

این یعنی از مبلغ اسمی ۲.۴ میلیارد تومانی، در عمل تنها حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان به دست مشتری می‌رسد که این رقم در برابر قیمت‌های جاری مسکن، بسیار ناچیز است.

شکاف عمیق میان قدرت خرید و واقعیت بازار مسکن

بررسی وضعیت بازار در کلان‌شهرها نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در تهران به مرز ۲۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. در این شرایط، تسهیلات جدید حتی نمی‌تواند هزینه‌ی خرید یک واحد کوچک را پوشش دهد.

در حالی که دهه‌های گذشته وام مسکن محرک اصلی خرید بود، امروز این مبلغ حتی پوشش هزینه‌ی یک اتاق خواب را هم در مناطق متوسط شهر فراهم نمی‌کند.

قسط‌های کمرشکن و عدم تناسب با درآمد واقعی

بخش نگران‌کننده دیگر، جدول بازپرداخت‌های بسیار سنگین است. با ترکیب وام خرید و وام تعمیرات (جعاله)، قسط ماهانه برای زوجین به رقم ۵۱.۵ میلیون تومان می‌رسد. این رقم با میانگین حقوق کارگری و کارمندی در کشور، فاصله‌ای نجومی دارد.

"پرداخت اقساطی که از مجموع درآمد یک خانوار فراتر می‌رود، تسهیلات را از دسترس طبقه متوسط خارج کرده و به ابزاری برای بدهکار شدن تبدیل می‌کند."

علاوه بر این، متقاضی در طول دوره ۱۲ ساله باید مبلغی معادل ۴.۴۷ میلیارد تومان تنها بابت سود به بانک مسکن بپردازد که نشان‌دهنده ساختار سودآور اما غیرمنصفانه این مدل تأمین مالی است.

نتیجه‌گیری: ضرورت بازنگری در سیاست‌های مسکن

افزایش اسمی وام مسکن بدون مهار تورم و اصلاح ساختار خرید اوراق، تنها باعث تشدید رکود و افزایش قیمت‌ها می‌شود. برای حل بحران سرپناه، نیاز به ابزارهای نوین تأمین مالی و ارائه تسهیلات با اقساط متناسب با درآمد واقعی جامعه احساس می‌شود.