وام مسکن؛ تسهیلاتی برای خانه‌دار شدن یا تله‌ای برای بدهکار شدن؟

افزایش سقف وام مسکن به ۲.۴ میلیارد تومان در ظاهر گامی برای خانه‌دار شدن است، اما تحلیل دقیق هزینه‌های جانبی و نرخ تورم نشان می‌دهد این تسهیلات بیشتر به بدهکار شدن منجر می‌شود تا تامین سرپناه.

هزینه‌های پنهان؛ وقتی وام پیش از دریافت، خرد می‌شود

بزرگ‌ترین چالش متقاضیان، هزینه‌های سنگین ورود به فرآیند دریافت تسهیلات است. برای استفاده از سقف کامل وام، متقاضیان ناچارند اقدام به خرید اوراق گواهی حق تقدم (تسه) در بازار سرمایه کنند.

با توجه به قیمت‌های جاری بازار، خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نیاز برای این وام، مبلغی در حدود ۴۴۵ میلیون تومان را مستلزم می‌کند. این یعنی از مبلغ ۲.۴ میلیارد تومانی، در عمل تنها حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان به دست خریدار می‌رسد که این خود یک پیش‌پرداخت سنگین و غیرقابل بازگشت محسوب می‌شود.

شکاف عمیق میان قدرت خرید و قیمت واقعی مسکن

بررسی وضعیت بازار در کلان‌شهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد که میان قیمت‌های اعلامی و واقعیت‌های میدانی فاصله فاحشی وجود دارد. در حالی که قیمت‌های معامله‌شده در مناطق متوسط به ۲۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع می‌رسد، وام جدید توان پوشش بسیار ناچیزی دارد.

این آمار نشان می‌دهد که وام مسکن حتی نمی‌تواند هزینه خرید یک اتاق خواب را پوشش دهد و خریدار همچنان برای تامین مابقی مبلغ، نیازمند آورده شخصی میلیاردی است.

قسط‌های کمرشکن؛ مانعی بزرگ بر سر راه خانه‌دار شدن

علاوه بر مشکل خرید اوراق، ساختار بازپرداخت نیز برای اکثر اقشار جامعه غیرقابل تحمل است. با نرخ سود ۲۲.۵ درصدی، ترکیب وام خرید و وام تعمیرات، فشار مالی شدیدی بر خانوار وارد می‌کند.

"قسط ترکیبی ماهانه برای زوجین متقاضی، در پنج سال نخست به رقم سرسام‌آور ۵۱.۵ میلیون تومان می‌رسد که با میانگین حقوق کارگری و اداری فاصله نجومی دارد."

در واقع، حتی اگر دو فرد با حداقل حقوق مصوب فعالیت کنند، مجموع درآمد آن‌ها از مبلغ قسط ماهانه کمتر خواهد بود. این موضوع نشان‌دهنده طراحی نادرست این تسهیلات برای دهک‌های هدف است.

نتیار و چشم‌انداز بازار مسکن

تلاش برای حل بحران مسکن تنها با افزایش اسمی اعداد، بدون مهار تورم و اصلاح ساختار تأمین مالی، نتیجه‌ای جز تشدید رکود و افزایش قیمت‌ها نخواهد داشت. برای عبور از این بحران، نیاز به ارائه تسهیلات با اقساط متناسب با درآمدهای واقعی جامعه و اصلاحات ساختاری در اقتصاد کلان احساس می‌شود.