ثروت بی‌سابقه در بازار مسکن آمریکا؛ ۱۷ تریلیون دلار سرمایه غیرفعال

ثروت مسکن در آمریکا به سطحی بی‌سابقه رسیده است، اما برخلاف روندهای اقتصادی معمول، مالکان خانه‌ها تمایلی به استفاده از این دارایی‌های عظیم ندارند. افزایش چشمگیر قیمت املاک در سال‌های اخیر، حجم عظیمی از سرمایه را در اختیار خانواده‌ها قرار داده که اکنون به صورت غیرفعال در بازار باقی مانده است.

تحلیل حجم عظیم سرمایه غیرفعال در بازار مسکن

بر اساس داده‌های منتشر شده توسط شرکت فناوری داده Cotality، در سه ماهه دوم سال جاری، مجموع سرمایه‌های قابل برداشت (Tappable Equity) در بازار مسکن آمریکا به رقم خیره‌کننده ۱۱.۵ تریلیون دلار رسید. این رقم نشان‌دهنده پتانسیل بالای نقدینگی در میان مالکان است که می‌تواند در صورت تغییر شرایط، جریان مالی گسترده‌ای را در اقتصاد ایجاد کند.

در مجموع، کل ارزش سرمایه در اختیار وام‌گیرندگان با وام‌های مسکن، ۱۷.۹ تریلیون دلار برآورد شده است. این یعنی به طور میانگین، هر خانوار مالک حدود ۳۱۰ هزار دلار سرمایه در ملک خود است که نسبت به فصل گذشته ۶ هزار دلار افزایش داشته است.

چرا مالکان از ثروت خود استفاده نمی‌کنند؟

علت اصلی این پدیده، تفاوت فاحش میان نرخ بهره وام‌های قدیمی و نرخ‌های فعلی است. بسیاری از مالکان که در دوران پاندمی کرونا ملک خریداری کرده‌اند، از نرخ‌های بسیار پایین بهره برخوردارند. برخلاف آن‌ها، افرادی که اکنون قصد دریافت وام دوم یا خط اعتباری (HELOC) را دارند، باید با نرخ‌های بسیار بالاتری مواجه شوند.

"وام‌گیرندگانی که بیشترین ثروت مسکن را دارند، معمولاً کمترین تمایل را برای برداشت آن نشان می‌دهند؛ زیرا نرخ‌های پایین وام و جریان نقدی قوی، انگیزه‌ای برای جابجایی یا استقراض جدید ایجاد نمی‌کند." — تام مالون، اقتصاددان ارشد Cotality

علاوه بر این، نگرانی از وضعیت اقتصاد و افزایش نرخ بهره، باعث شده است که مصرف‌کنندگان با احتیاط بیشتری عمل کنند. آن‌ها ترجیح می‌دهند به جای درگیر شدن با بدهی‌های جدید، از جریان نقدی موجود خود برای هزینه‌های جاری استفاده کنند.

تفاوت‌های منطقه‌ای و شکاف ثروت

بازار مسکن در آمریکا با نابرابری جغرافیایی شدیدی روبروست. ثروت مسکن در مناطق غرب و شمال شرق بسیار بیشتر از سایر نقاط است:

• هاوایی و کالیفرنیا: میانگین سرمایه بالای ۶۰۰,۰۰۰ دلار
• ماسچوستز: میانگین سرمایه بیش از ۴۰۰,۰۰۰ دلار
• لوئیزیانا، اوکلاهما و آیوا: میانگین سرمایه حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار

این شکاف در حال گسترش است، زیرا قیمت‌ها در بازارهای پرثروت با سرعت بیشتری رشد می‌کنند. با این حال، در برخی ایالت‌ها مانند تگزاس، مینه‌سوتا و کلرادو، کاهش ارزش مسکن باعث شده است که برخی مالکان با وضعیت «وام زیر آب» (زمانی که بدهی بیشتر از ارزش ملک است) روبرو شوند، هرچند این گروه تنها ۲.۱ درصد از کل وام‌گیرندگان را تشکیل می‌دهند.

جمع‌بندی و چشم‌انداز آینده

در نهایت، اگرچه حجم عظیمی از سرمایه در قالب املاک در بازار انباشته شده است، اما نرخ‌های بالای بهره و ثبات نسبی در جریان نقدی خانوارها، مانع از تبدیل این ثروت کاغذی به نقدینگی شده است. این وضعیت نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال حاضر بیشتر یک مخزن ذخیره ارزش است تا منبعی برای تحریک مصرف.