واگذاری زمین ۲۰۰ متری؛ راهکار خانه‌دار شدن جوانان یا ایجاد بحران جدید؟

ایده واگذاری زمین ۲۰۰ متری به جوانان برای تسهیل روند خانه‌دار شدن، اگرچه می‌تواند یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌های ورود به بازار مسکن یعنی هزینه زمین را کاهش دهد، اما با چالش‌های بنیادینی روبروست. طرح مطرح شده توسط رئیس مجلس، نیازمند بازنگری در مفاهیم «زمین خام» و «زمین آماده ساخت» است تا از تبدیل شدن این ایده به یک بحران اقتصادی جدید جلوگیری شود.

تفاوت میان زمین ارزان و مسکن مقرون‌به‌صرفه

در تحلیل سیاست‌های حمایتی، باید توجه داشت که کاهش قیمت زمین به تنهایی منجر به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن نمی‌شود. خانوارهایی که زمین دریافت می‌کنند، همچنان با هزینه‌های سنگین زیرساختی روبرو هستند:

• هزینه تأمین مصالح و دستمزد ساخت
• هزینه انشعابات و آماده‌سازی زمین
• هزینه دسترسی به شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری

اگر واگذاری زمین ۲۰۰ متری در مناطق فاقد خدمات شهری انجام شود، بخشی از صرفه‌جویی در قیمت زمین، صرف هزینه‌های بالای رفت‌وآمد و زیرساخت خواهد شد.

بحران جهانی مسکن و نگاه سازمان ملل

گزارش‌های بین‌المللی نشان می‌دهند که مشکل مسکن، صرفاً یک مسئله مربوط به کمبود قطعه زمین نیست. طبق داده‌های سازمان ملل متحد، کسری جهانی مسکن در سال ۲۰۲۳ به ۲۸۸ میلیون واحد رسیده است. این سازمان تأکید می‌کند که بدون توجه به مسائل فقر و اشتغال، افزایش عرضه زمین لزوماً به تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه منجر نخواهد شد.

"برنامه‌ریزی مسکن باید با زیرساخت، حمل‌ونقل، خدمات عمومی و فرصت‌های اقتصادی هماهنگ باشد."

الگوهای موفق و ضرورت تأمین مالی ساخت

تجربه کشورهایی مانند ترکیه نشان می‌دهد که موفقیت در پروژه‌های مسکن اجتماعی، مستلزم فراتر رفتن از مرحله واگذاری زمین است. نهاد TOKİ در ترکیه، ساخت مسکن را با زیرساخت‌های کامل و خدمات شهری پیوند داده است.

در مورد طرح واگذاری زمین ۲۰۰ متری در ایران نیز، یک پرسش کلیدی وجود دارد: جوانان با چه منابعی قرار است روی این زمین‌ها خانه بسازند؟ بدون ارائه تسهیلات ساخت مرحله‌ای و وام‌های مناسب، ممکن است با پدیده‌ای مواجه شویم که در آن قطعات زمین واگذار شده اما تبدیل به خانه نمی‌شوند.

نتیجه‌گیری و راهکار نهایی

برای اینکه طرح واگذاری زمین ۲۰۰ متری به یک سیاست کارآمد تبدیل شود، باید از رویکرد «زمین‌محور» به سمت رویکرد «محله‌محور» حرکت کرد. موفقیت این طرح نه با تعداد زمین‌های واگذار شده، بلکه با تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در محله‌هایی با زیرساخت‌های کامل و دسترسی اقتصادی سنجیده می‌شود.