قیمت متری نوسازهای تهران به ۲۷۵ میلیون رسید؛ شکاف ۱۹۵ میلیونی میان خانه نو و قدیمی

شکاف عمیق قیمت‌ها در بازار مسکن تهران؛ نوسازها فراتر از توان خرید هستند

بازار مسکن تهران در آغاز پاییز ۱۴۰۵ با پدیده شکاف قیمتی میان واحدهای نوساز و قدیمی مواجه شده است. بر اساس داده‌های فعلی، میانگین قیمت هر مترمربع در آپارتمان‌های نوساز پایتخت به ۲۷۵ میلیون تومان رسیده است که این رقم، فاصله بسیار بزرگی را با سایر گروه‌های ساختمانی ایجاد کرده است.

این روند باعث شده است که خریداران در بازار فعلی، به جای انتخاب بر اساس اولویت‌های شخصی، مجبور به انتخاب میان «سن بنا، متراژ و محله» باشند تا بتوانند با بودجه موجود، یک ملک خریداری کنند.

مقایسه قیمت‌ها بر اساس سن بنا و متراژ

بررسی دقیق‌تر قیمت‌های پیشنهادی در بازار نشان می‌دهد که هرچه سن ساختمان کمتر باشد، قیمت‌ها به شدت صعودی می‌شوند. در جدول زیر، تفکیک قیمت‌ها بر اساس سن بنا آورده شده است:

این داده‌ها نشان می‌دهد که خرید یک آپارتمان ۷۵ متری نوساز، حدود ۲۸ میلیارد و ۱۲۵ میلیون تومان سرمایه نیاز دارد، در حالی که خرید واحدی با همین متراژ و سن بالای ۲۰ سال، حدود ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

چالش‌های سازندگان و کاهش تقاضای مؤثر

افزایش قیمت‌ها تنها ناشی از تقاضا نیست؛ بلکه هزینه بالای زمین، مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینه‌های فنی، سازندگان را در یک دوگانه دشوار قرار داده است. از یک سو افزایش قیمت فروش باعث کاهش مشتری می‌شود و از سوی دیگر، ثابت نگه داشتن قیمت، حاشیه سود آن‌ها را از بین می‌برد.

«مشکل بازار مسکن، نبود متقاضی نیست، بلکه کاهش تقاضای مؤثر است؛ یعنی افرادی که هم نیاز به مسکن دارند و هم توان مالی خرید آن را دارند.»

کارشناسان معتقدند وقتی قیمت یک واحد ۷۵ متری نوساز از مرز ۲۸ میلیارد تومان عبور می‌کند، تعداد افرادی که بتوانند این نیاز را به معامله تبدیل کنند، به شدت محدود می‌شود.

تفاوت‌های منطقه‌ای در بازار مسکن تهران

بازار مسکن تهران یک بازار واحد نیست و قیمت‌ها در مناطق مختلف با تفاوت‌های فاحش همراه است:

• منطقه یک: قیمت‌ها بر اساس کیفیت ساخت، چشم‌انداز و ارزش زمین بسیار بالاتر از میانگین شهر است.
• منطقه ۵: خریداران در این منطقه معمولاً بین کاهش متراژ، افزایش سن بنا یا تغییر محله، یکی را انتخاب می‌کنند.
• منطقه ۱۰: کاهش متراژ، واکنش اصلی خریداران به افزایش قیمت‌ها در مناطق مرکزی است.
• منطقه ۱۸: ساختمان‌های قدیمی‌تر، ابزاری برای حفظ متراژ در بودجه‌های محدودتر هستند.

در نهایت، بازار مسکن تهران از حالت انتخاب «خانه دلخواه» به سمت انتخاب «خانه قابل پرداخت» حرکت کرده است که در آن بودجه، تعیین‌کننده اصلی متراژ و موقعیت است.