رمزگشایی از عملکرد صندوق‌های ملکی؛ مسکن نایب‌قهرمان بازارهای دارایی شد

بازار مسکن در سال جاری با ثبت بازدهی خیره‌کننده ۱۱۳ درصدی، پس از شاخص کل بورس، به عنوان یکی از پرسودترین بازارهای دارایی شناخته می‌شود. با این حال، بررسی دقیق عملکرد صندوق‌های ملکی نشان می‌دهد که این بازدهی میان مختلف گروه‌ها به شکلی نابرابر توزیع شده است.

تفاوت ساختاری در ترکیب دارایی و منابع درآمدی

بررسی گزارش‌های مالی هفت صندوق املاک و مستغلات در پایان شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که مجموع دارایی این مجموعه به ۱۱.۴ هزار میلیارد تومان رسیده است. نکته قابل توجه این است که حدود ۸۴ درصد از این حجم دارایی، مستقیماً به املاک اختصاص یافته، اما مدل درآمدزایی آن‌ها کاملاً متفاوت است.

برخی صندوق‌ها مانند امین شهر یکم با تمرکز بر ساختمان‌های بزرگ، بازیگر اصلی بازار هستند، در حالی که صندوق‌هایی نظیر کاشانه هنوز دارایی خود را در قالب سپرده‌های بانکی و واحدهای صندوق‌های دیگر نگه می‌دارند. این موضوع باعث شده است که عملکرد برخی صندوق‌ها بیشتر تحت تأثیر نرخ سود بانکی باشد تا درآمد حاصل از اجاره.

تحلیل شکاف میان درآمد اجاره و سود بانکی

درآمد حاصل از اجاره در بسیاری از صندوق‌های ملکی، فاصله معناداری با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر اساس داده‌های موجود، ترکیب درآمدها در این صندوق‌ها به شرح زیر است:

این آمار نشان می‌دهد که مسکن در این صندوق‌ها، بیشتر از طریق رشد ارزش دارایی‌ها (سود کاغذی) سودآور بوده است تا جریان نقدی حاصل از اجاره.

سودهای کاغذی و ریسک تمرکز دارایی

اختلاف میان ارزش روز افشا شده املاک (۹.۵ هزار میلیارد تومان) و بهای تمام‌شده آن‌ها (۷.۲ هزار میلیارد تومان) نشان‌دهنده رشد ۳۲ درصدی ارزش دارایی‌هاست. با این حال، این سود تنها زمانی محقق می‌شود که ملک واقعاً به فروش برسد.

همچنین، تمرکز دارایی‌ها در تعداد محدودی از ساختمان‌ها، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. برای مثال، برخی صندوق‌ها بخش اعظم ارزش خود را تنها در یک یا دو ساختمان بزرگ متمرکز کرده‌اند که هرگونه تغییر در ارزیابی کارشناسی یا وضعیت حقوقی آن ملک، می‌تواند مستقیماً بر ارزش خالص دارایی صندوق اثر بگذارد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در نهایت، اگرچه بازار مسکن نایب‌قهرمان بازارهای دارایی در سال ۱۴۰۵ است، اما سرمایه‌گذاران نباید تنها به نام «صندوق ملکی» اکتفا کنند. تفاوت در نقدشوندگی، ترکیب دارایی‌ها و میزان وابستگی به درآمد اجاره در مقایسه با سودهای بانکی، تعیین‌کننده اصلی ریسک و بازده هر صندوق است.