بازدهی مسکن تهران؛ چرا منطقه ۲ سودآورترین منطقه پایتخت است؟

تحلیل‌های جدید از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که بازده کل سرمایه‌گذاری در پایتخت، با تکیه بر رشد قیمت ملک، مسیری کاملاً متفاوت از بازده حاصل از اجاره‌بها را طی کرده است. این گزارش که بر پایه بررسی گسترده‌ای از آگهی‌های خرید و فروش انجام شده، از وجود یک شکاف عمیق میان مناطق پربازده اجاره و مناطق سودآور از نظر ارزش دارایی خبر می‌دهد.

تفاوت میان بازده اجاره و رشد ارزش مسکن

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از دو کانال اصلی سودآوری ایجاد می‌کند: نخست، افزایش قیمت ملک در طول زمان و دوم، درآمد حاصل از اجاره. با این حال، داده‌های سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ نشان می‌دهند که سهم درآمد اجاره در کل بازده سرمایه‌گذاری بسیار ناچیز است.

در بسیاری از مناطق، سرعت رشد قیمت مسکن بسیار فراتر از نرخ رشد اجاره‌بها بوده است. این موضوع باعث شده تا رتبه‌بندی مناطق بر اساس میزان سود نهایی، با رتبه‌بندی آن‌ها بر اساس درآمد اجاره، تفاوت‌های بنیادینی داشته باشد.

نقشه سودآوری مناطق تهران؛ منطقه ۲ در صدر

بر اساس محاسبات انجام شده، منطقه ۲ تهران با ثبت بازده کل خیره‌کننده ۱۲۹ درصدی، رتبه نخست سودآورترین مناطق پایتخت را از آن خود کرده است. نکته قابل توجه این است که بخش اعظم این سود (۱۲۴ درصد) ناشی از افزایش قیمت ملک بوده و تنها ۴.۶ درصد آن از طریق اجاره به دست آمده است.

در مقابل، عملکرد سایر مناطق را می‌توان در جدول زیر مشاهده کرد:

پارادوکس بازده در مناطق گران‌قیمت

بررسی‌ها نشان می‌دهد که لزوماً مناطق گران‌قیمت تهران، بیشترین بازده اجاره را ندارند. برای مثال، در منطقه ۱۶ که قیمت مسکن در آن نسبت به منطقه ۱، بسیار پایین‌تر است، بازده اجاره معادل ۵.۸ درصد محاسبه شده است؛ در حالی که این رقم در منطقه ۱ تنها ۴.۲ درصد است.

"ارزیابی درست از سودآوری مسکن نیازمند بررسی هم‌زمان تغییر ارزش دارایی و جریان نقدی حاصل از اجاره است؛ چرا که قیمت‌ها سریع‌تر از اجاره‌بها رشد کرده‌اند."

این شکاف باعث شده است که مناطقی مانند منطقه ۱۰، که هم در بازده اجاره و هم در بازده کل عملکرد خوبی داشته‌اند، از پایداری بیشتری برخوردار باشند.

در نهایت، می‌توان گفت که برای دستیابی به بیشترین سود در بازار مسکن تهران، نباید تنها به میزان اجاره‌بهای ماهانه چشم دوخت. تمرکز بر مناطقی که پتانسیل رشد قیمت بالایی دارند، کلید اصلی موفقیت در سرمایه‌گذاری بلندمدت است.