سقوط ارزش واقعی وام مسکن؛ کاهش ۴۵ درصدی تسهیلات خرید آپارتمان نوساز

بحران در تامین مالی مسکن با کاهش شدید ارزش واقعی تسهیلات بانکی همراه شده است؛ به‌طوری که میزان وام‌های پرداختی برای خرید آپارتمان‌های نوساز در ۷ ماه نخست سال جاری، با افت ۴۵ درصدی نسبت به سال گذشته مواجه شده است.

وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد که نظام تامین مالی مسکن در ایران دچار نوعی «قفل‌شدگی» شده است. با وجود افزایش اسمی مبالغ، ارزش واقعی تسهیلات بانکی که به خریداران و سازندگان می‌رسد، به دلیل نرخ بالای تورم، با افت شدیدی روبرو شده و قدرت خرید واقعی متقاضیان را به شدت کاهش داده است.

سقوط ارزش واقعی وام‌های مسکن در سال جاری

بررسی‌ها حاکی از آن است که سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، از ۴ درصد در سال گذشته به ۳.۲ درصد در سال جاری کاهش یافته است. این رقم نشان‌دهنده عقب‌گرد در حمایت از یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد است.

جزئیات عملکرد تسهیلات در ۷ ماه نخست سال جاری به شرح زیر است:

نکته: رشدهای واقعی با لحاظ کردن نرخ رشد قیمت مسکن محاسبه شده است.

چالش‌های بانک‌ها و ریشه‌های بحران تامین مالی

وضعیت فعلی بازار مسکن را می‌توان به حالت «پات» در شطرنج تشبیه کرد؛ جایی که نه خریدار قدرت خرید دارد و نه سازنده توان تولید دارد. از سوی دیگر، شبکه بانکی نیز با چالش‌های ساختاری روبروست.

یکی از دلایل اصلی عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات بلندمدت، عدم تعادل میان منابع و مصارف است. در حالی که نرخ تورم بسیار بالا است، نرخ سود وام‌های مسکن (۲۲.۵ درصد برای ۱۲ سال) برای بانک‌ها زیان‌ده محسوب می‌شود، زیرا قیمت تمام‌شده منابع از این نرخ بسیار فراتر می‌رود.

"تورم و فقر مضاعف، علت اصلی بن‌بست فعلی است و تا این دو عامل حل نشوند، راهکارهای مبتنی بر وام به تنهایی قادر به عبور از رکود مسکن نخواهند بود."

علل اصلی افت قدرت خرید و تسهیلات مسکن

تحلیل کارشناسان نشان می‌دهد که ۶ عامل اصلی در ایجاد این وضعیت نقش داشته‌اند که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

• کاهش قدرت پس‌انداز خانوارها: در اثر تورم بالا و افت درآمد واقعی.
• شکاف میان سقف وام و قیمت مسکن: سقف یک میلیاردی وام تنها بخش بسیار کوچکی از بودجه مورد نیاز برای خرید یک واحد نوساز را پوشش می‌دهد.
• عدم سازگاری محصولات بانکی: بانک‌ها تمایل بیشتری به تامین سرمایه در گردش کوتاه‌مدت دارند تا وام‌های بلندمدت مسکن.

در نهایت، بدون اصلاح ساختار تامین مالی و همسو کردن نرخ‌های بهره با واقعیت‌های اقتصادی، بخش مسکن همچنان در مسیر رکود و کاهش سهم از چرخه تسهیلات بانکی باقی خواهد ماند.