بحران در بازار مسکن؛ عصر زمستانی ساخت‌وساز و ریزش تیراژ تولید

بازار ساخت‌وساز در ایران با ورود به دوره‌ای موسوم به «عصر زمستانی»، با چالش‌های بی‌سابقه‌ای از جمله کاهش شدید تیراژ تولید و ریزش سرمایه‌گذاری‌های ریالی روبرو شده است. تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهد که ترکیب تورم تولید، فشارهای مالیاتی و عدم قطعیت‌های سیاسی، تولید مسکن را با بحرانی جدی مواجه کرده است.

بحران در تیراژ تولید مسکن

بر اساس آمارهای منتشر شده، صنعت ساختمان برای پنجمین فصل متوالی با افت تولید مواجه است. در سال ۱۴۰۴، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری با کاهش ۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته روبه‌رو شد. این روند کاهشی در بهار ۱۴۰۵ نیز تداوم یافته و نشان‌دهنده فاصله گرفتن تولید از نیاز واقعی بازار است.

در حالی که طبق پیش‌بینی‌های طرح جامع مسکن، کشور سالانه به ۵۹۰ هزار واحد مسکن جدید نیاز دارد، آمارها نشان می‌دهند که در سال گذشته تنها ۳۹۲ هزار واحد عرضه شده است. این شکاف عرضه و تقاضا، تعادل بازار را به شدت مختل کرده است.

چرا تولید مسکن با رکود مواجه شده است؟

عوامل متعددی در ایجاد این وضعیت نقش داشته‌اند که می‌توان آن‌ها را در دو دسته اصلی طبقه‌بندی کرد:

• پیامدهای نااطمینانی: عدم قطعیت‌های ناشی از تنش‌های سیاسی و جنگ، سرمایه‌گذاران بلندمدت را از ورود به پروژه‌های ساختمانی منع کرده است.
• رکود در خرید سرمایه‌ای: کاهش حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز باعث شده تا نقدینگی مورد نیاز سازندگان از چرخه خارج شود.

همچنین، تورم تولید یکی از اصلی‌ترین موانع است؛ جایی که هزینه ساخت مسکن با رشد ۶۰ درصدی روبرو شده، در حالی که قیمت نهایی ملک تنها ۳۰ درصد افزایش یافته است. این ناترازی، سودآوری را از بین برده و تولید را به شدت با چالش مواجه کرده است.

فشار مالیات بر سازندگان

یکی از بحران‌های اصلی، ساختار مالیاتی فعلی است که سازندگان را با پدیده «تبخیر اصل سرمایه» مواجه کرده است. دریافت مالیات در دو مرحله شامل مالیات علی‌الحساب (۱۰ درصد) و سپس محاسبه نرخ ۲۵ درصدی بر اساس قیمت روز، باعث شده سازندگان بابت تورم قیمت مسکن، مالیات سنگینی بپردازند.

«سازندگان در شرایط فعلی بیشتر از آنچه از فروش به دست می‌آورند، برای تولید هزینه می‌کنند و این فشار مالیاتی، ترمز اصلی تولید مسکن است.»

با این حال، گزارش‌ها از تلاش برای اصلاح ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم خبر می‌دهند تا با ارائه معافیت‌های ۵۰ درصدی در پروژه‌های حمایتی و بافت‌های فرسوده، از این مسیر مانع‌زدایی شود.

واکنش فعالان بازار به شرایط سخت

در پاسخ به این بحران، سازندگان تاکتیک‌های مختلفی را برای بقا در پیش گرفته‌اند که شامل موارد زیر است:

در نهایت، اگر اصلاحات ساختاری در حوزه مالیات و کنترل تورم تولید صورت نگیرد، احتمال از کار افتادن بخش وسیعی از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های آتی بسیار زیاد خواهد بود.

نتیجه‌گیری: بازار مسکن در میان تلاطم تورم تولید و فشارهای مالیاتی، با رکودی عمیق روبرو است که تنها با اصلاح قوانین مالیاتی و ایجاد ثبات در هزینه‌های ساخت می‌تواند بهبود یابد.