تیراژ پایین تولید مسکن در ایران؛ چرا بازار ساخت‌وساز در عصر زمستانی فرو رفت؟

بحران در تولید مسکن ایران با ترکیب عوامل ساختاری و نااطمینانی‌های سیاسی شدت یافته است؛ وضعیتی که کارشناسان از آن با عنوان «عصر زمستانی ساخت‌وساز» یاد می‌کنند. در حالی که نیاز بازار برای تعادل عرضه و تقاضا سالانه به ۵۹۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد، آمارها نشان‌دهنده شکاف عمیق میان نیاز واقعی و ظرفیت تولید فعلی کشور است.

شکاف عمیق میان نیاز بازار و تیراژ تولید مسکن

بر اساس محاسبات پیش‌نویس طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵، کشور برای تامین نیازهای خود به تولید سالانه ۵۹۰ هزار واحد مسکونی نیاز مبرم دارد. با این حال، واقعیت بازار بسیار متفاوت است. در سال گذشته، تنها ۳۹۲ هزار پروانه ساختمانی صادر شد که نشان‌دهنده عدم کفایت عرضه است.

روند نزولی در تولید مسکن به وضوح در آمارها قابل مشاهده است:

• افت تولید: کاهش ۲۵ درصدی پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۴.
• روند ۵ فصله: افت میانگین ۲۳ درصدی تیراژ ساخت نسبت به سال گذشته.
• وضعیت بهار ۱۴۰۵: آغاز ساخت ۹۵ هزار واحد که ۱۳ درصد کمتر از فصل مشابه سال قبل است.

عوامل ترمزکننده: از جنگ تا بارش مالیات

بازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر با دو چالش بزرگ مواجه بوده است که نقش ترمز را در روند تولید ایفا می‌کنند. نخست، نااطمینانی‌های ناشی از تنش‌های نظامی است که سرمایه‌گذاران را از پذیرش تعهدات بلندمدت بازداشته و باعث کوچکی بازار شده است.

عامل دوم، ساختار فعلی مالیات بر ساخت و فروش است. سازندگان با چالشی جدی روبرو هستند؛ چرا که نرخ مالیات بر اساس قیمت روز ملک محاسبه می‌شود، در حالی که هزینه‌های تولید بسیار بالاتر است. این موضوع باعث شده تا بسیاری از سازندگان با تبخیر اصل سرمایه خود مواجه شوند.

"سازنده‌ها بابت تورم مسکن مالیات می‌پردازند؛ یعنی بهای مالیاتی که پرداخت می‌کنند از عایدی واقعی آن‌ها فراتر رفته است."

ناترازی هزینه‌ها و واکنش فعالان بازار

یکی از اصلی‌ترین دلایل فراری شدن سرمایه از بازار مسکن، تورم تولید است. در سال گذشته، هزینه‌های ساخت با ۶۰ درصد افزایش مواجه شد، در حالی که قیمت خود مسکن تنها ۳۰ درصد رشد داشت. این ناترازی شدید، بازار را از حالت سرمایه‌پذیر به سرمایه‌گریز تبدیل کرده است.

فعالان صنعت ساختمان در برابر این شرایط، واکنش‌های متفاوتی نشان داده‌اند:

امید به اصلاحات مالیاتی برای مانع‌زدایی

با توجه به وخامت اوضاع، پیشنهادهایی برای اصلاح ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم ارائه شده است. هدف از این اصلاحات، متوقف کردن دریافت مالیات علی‌الحساب و ارائه معافیت‌های ۵۰ درصدی برای پروژه‌های مسکن حمایتی و بافت‌های فرسوده است. اگر این اصلاحات به تصویب برسد، می‌تواند بخشی از فشار بر تولید مسکن را کاهش دهد.

در نهایت، بدون اصلاح ساختار مالیاتی و کنترل تورم نهاده‌های تولید، روند رکود در بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.