توقف انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در ایران: چالش‌های سامانه‌های جدید

توقف انتشار آمار رسمی قیمت مسکن: چالش‌های سامانه «خودنویس» و «کاتب»

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نرگس رزبان، در نشست خبری اخیر خود به تشریح دلایل توقف انتشار آمار رسمی قیمت مسکن پرداخت. این توقف که از سال ۱۴۰۲ و با جایگزینی سامانه «خودنویس» به جای «ایران املاک» آغاز شده، ناشی از ضعف‌های زیرساختی، کاهش شدید حجم معاملات و دوگانگی در ثبت قراردادها است. این وضعیت، امکان ارائه میانگین قابل اتکایی از قیمت مسکن را با چالش جدی مواجه کرده است.

انتقال سامانه‌ای و ضعف‌های زیرساختی

در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن، ثبت قراردادهای اجاره از سال ۱۴۰۲ و معاملات خرید و فروش از مردادماه ۱۴۰۳ از سامانه «ایران املاک» به سامانه جدید «خودنویس» منتقل شد. این انتقال، هرچند یک تکلیف قانونی بود، اما به دلیل ضعف‌های زیرساختی در سامانه خودنویس، منجر به وقفه در انتشار آمار و اطلاعات قیمت مسکن شد. سامانه جدید فاقد امکانات پردازش داده‌ها برای استخراج آمار دقیق بود که این نقص طی یک سال اخیر در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.

رکود بازار و کاهش فراوانی داده‌ها

یکی دیگر از دلایل اصلی عدم انتشار آمار رسمی، افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و به تبع آن، افت شدید حجم معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس است. این کاهش، که از ماه‌های پایانی فعالیت سامانه ایران املاک نیز آغاز شده بود، باعث شد تعداد معاملات ثبت شده به شدت کاهش یابد. از آنجا که فراوانی داده‌ها برای پردازش اطلاعات و نتیجه‌گیری‌های آماری بسیار حیاتی است، ناکافی بودن این داده‌ها می‌تواند منجر به انحراف آماری و ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار شود. بنابراین، امکان ارائه متوسط قیمت مسکن شهر با استناد به داده‌های ناکافی وجود نداشت.

«فراوانی داده‌ها برای پردازش اطلاعات و نتیجه‌گیری‌های نهایی به منظور انتشار آمار رسمی، موضوع بسیار مهمی است و ناکافی بودن فراوانی داده‌ها ممکن است منجر به انحراف آماری و ارائه سیگنال نادرست به بازار شود.»

چالش دو سامانه‌ای شدن ثبت قراردادها

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن به مشکل دیگری نیز اشاره کرد: دو سامانه‌ای شدن ثبت قراردادهای ملکی. با ایجاد امکان قانونی برای فعال شدن چند سامانه، علاوه بر «خودنویس»، بخشی از معاملات مسکن در سامانه «کاتب» وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ثبت می‌رسد. این وضعیت، مرجعیت آماری وزارت راه و شهرسازی را با مشکل مواجه کرده است، زیرا داده‌های سامانه کاتب تاکنون در اختیار این وزارتخانه قرار نگرفته تا فرآیند تجمیع اطلاعات و استخراج متوسط قیمت مسکن شهر تهران به صورت جامع انجام شود.

• سامانه خودنویس: ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن.
• سامانه کاتب: بخشی از معاملات مسکن وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

کاهش چشمگیر معاملات در تهران

نرگس رزبان تاکید کرد که وزارت راه و شهرسازی آمار معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس را در اختیار دارد و امکان پردازش آن نیز وجود دارد. با این حال، به دلیل کاهش شدید تعداد معاملات و ناکافی بودن فراوانی داده‌ها، اعلام دقیق میانگین قیمت مسکن امکان‌پذیر نیست. تعداد معاملات مسکن در شهر تهران که در یک دهه اخیر به طور متوسط ماهانه ۷ تا ۸ هزار معامله بود (و از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به ۳ تا ۴ هزار معامله کاهش یافته بود)، اکنون بر اساس داده‌های سامانه خودنویس به کمتر از هزار معامله در ماه رسیده است. در برخی ماه‌ها حتی این میزان به ۴۰۰ معامله نیز کاهش یافته است.

این کاهش شدید باعث می‌شود میانگین قیمت معاملات انجام شده به شدت تحت تاثیر ویژگی‌های خاص ملک معامله شده (مانند سن بنا، محل وقوع، موقعیت واحد) قرار گیرد و از لحاظ آماری قابل اتکا نباشد. به عنوان مثال، در یک ماه بیش از ۱۵۰ معامله از حدود ۷۰۰ معامله ثبت شده در سامانه خودنویس، مربوط به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص بوده که این امر میانگین قیمت را به شدت تحت تاثیر قرار داده است.

ارسال آمار به مراجع رسمی و برنامه‌های آتی

رزبان اعلام کرد که تمام اطلاعات موجود، پس از پردازش و پالایش، در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته است. اما این مراجع نیز به دلیل ناکافی بودن فراوانی داده‌ها و نگرانی از ارائه سیگنال غلط به بازار، از انتشار آن خودداری کرده‌اند. وی افزود که برآوردی از قیمت و روندها وجود دارد، اما نمی‌توان با اتکا به این داده‌ها، میانگین قیمت معاملات انجام شده را به عنوان متوسط قیمت شهر تهران اعلام کرد.

در پایان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تاکید کرد که موضوع تجمیع اطلاعات دو سامانه کاتب و خودنویس و همچنین سیاست‌گذاری برای اعمال روش‌های جایگزین کشف و استخراج داده‌های موثق، به منظور امکان اعلام متوسط قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها، در دستور کار معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد تا این نقص آماری برطرف شود.