سهم ۶۰ درصدی مسکن در هزینه خانوارهای تهرانی؛ باتلاق اجاره‌نشینی عمیق‌تر شد

رکوردشکنی سهم مسکن در سبد هزینه

بررسی‌ها نشان می‌دهد که اضافه‌وزن سهم مسکن در مخارج خانوارهای شهری ۳۱ استان، برای مستأجران به ۴۳.۷ درصد رسیده است. این رقم تقریباً ۱.۵ برابر سطح توصیه‌شده جهانی است. حداکثر وزن «نرمال» هزینه مسکن، ۳۰ درصد سبد مصرف تعریف شده است.

طبق تعریف اتحادیه اروپا، زمانی که «فاکتور اجاره‌خانه» بیش از ۴۰ درصد کل مخارج یک خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، مستأجرها تحت «فشار غیرقابل تحمل اقتصادی» قرار دارند و نیازمند سیاست‌های حمایتی فوری مرتبط با مسکن اجاره‌ای هستند.

روند سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها طی ۸ سال گذشته با شیب تند و معناداری از سطح «نسبتاً قابل‌قبول» به سطح «کاملاً غیرقابل‌قبول» جهش کرده است. در سال ۱۳۹۶، سهم مسکن ۳۳ درصد از سبد هزینه خانوارهای ایرانی بود که در حال حاضر حداقل ۱۰ واحد درصد افزایش یافته و به نزدیکی ۴۴ درصد رسیده است.

وضعیت بحرانی در تهران و کلان‌شهرها

وضعیت موجود هزینه مسکن در ایران با شاخص‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که در اکثر استان‌ها و بیش از ۷۰ درصد خانوارهای شهری، شرایط «بسیار سخت هزینه‌ای» حاکم است. در استان تهران، سهم هزینه مسکن از متوسط کشوری نیز حادتر شده و به ۶۰ درصد (۵۹.۹ درصد) رسیده است. همچنین:

• در ۷ استان که دست‌کم ۳۵ درصد جمعیت کشور در آن‌ها ساکن هستند، سهم هزینه مسکن بالای ۴۵ درصد است.
• فقط در ۷ استان کم‌جمعیت‌تر، هزینه مسکن حدود ۲۵ درصد سبد مصرف خانوارها را در بر می‌گیرد که تا حدودی مناسب تلقی می‌شود.

علل و پیامدهای «چاه ویل» اجاره‌نشینی

تخریب قدرت خرید مسکن از اواخر دهه ۹۰، عامل اصلی جهش اجاره‌بها از سال ۱۴۰۰ به بعد بوده است؛ به‌طوری‌که در این سال‌ها، رشد هزینه مسکن همواره بیش از رشد درآمد خانوار بوده است. این وضعیت ناتراز هزینه‌ای، پیامدهای مخربی بر سایر بخش‌های اقتصادی و رفاه خانوار داشته است.

ناترازی درآمد و اجاره‌بها

جهش سهم هزینه مسکن ناشی از دو عامل اصلی است:

1. افزایش تقاضای اجاره‌نشینی: طی ۴ سال گذشته، به تناسب سلب قدرت خرید خانه اول، حجم سنگینی از تقاضای جدید وارد بازار اجاره شد و تورم اجاره مسکن به دو برابر روند تاریخی خود (متوسط ۳۵ درصد) رسید. این امر باعث شد از سال ۱۳۹۶ تاکنون، اجاره‌بها در کشور ۱۱ برابر شود.
2. رکود و کاهش درآمد سرانه: در مقابل، رکود اقتصادی و رشد اقتصادی نزدیک به صفر در دهه ۹۰، مانع از تقویت مناسب درآمد سرانه شد؛ به‌طوری‌که درآمد سرانه ایرانی‌ها نسبت به ابتدای دهه ۹۰ با قیمت ثابت، حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است.

در حالی که درآمد خانوارها در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۳۹۶ تقریباً ۹ برابر شده، هزینه مسکن آن‌ها ۱۱ برابر شده است. این عدم رشد هماهنگ، وزن هزینه تأمین مسکن را برای مستأجرها سنگین‌تر کرده است.

پیامدهای اقتصادی و اجتماعی

با توجه به اینکه مجموعه هزینه خوراکی و مسکن خانوارهای شهری ایران در سال ۱۴۰۳ معادل ۸۱.۴ درصد کل هزینه زندگی‌شان بوده، مستأجرها ناچار به صرف‌نظر کردن از سایر نیازهای زندگی و کاهش رفاه خود شده‌اند. این وضعیت ناتراز، چرخه رکودساز در اقتصاد ایران را شکل می‌دهد:

کاهش شدید یا توقف خرید کالاها و خدمات مصرفی توسط مستأجرها، باعث افت فروش و در نتیجه افت تولید بخش‌های مختلف اقتصاد می‌شود. این باتلاق هزینه مسکن و مجاورت آن با تورم خوراکی، مانع از رشد اقتصادی پایدار با نرخ بالا خواهد شد.

این سیکل در نهایت به ضرر مستأجرها خواهد بود، زیرا خروج آن‌ها از تله اجاره‌نشینی نیازمند بهبود سطح درآمدی، تقویت پس‌انداز و بهبود قدرت خرید مسکن است.

ضرورت تقویت سیاست‌های حمایتی اجاره‌ای

تجربه کشورهای اروپایی نشان می‌دهد که دولت‌ها در شرایط فشار سنگین هزینه مسکن، بودجه سیاست‌های حمایتی اجاره‌ای را تقویت می‌کنند. یک خطای سیاستی در بازار مسکن طی سال‌های اخیر، «غفلت از رسیدگی مرحله‌ای دولت به مشکلات خانه‌اولی‌ها» بوده است.

در شرایطی که مستأجرها قدرت حداقلی برای پس‌انداز سالانه ندارند، سیاست‌هایی مانند مسکن ملی که ۱۰۰ درصد «مسکن ملکی» را هدف قرار می‌دهد، کمترین ارتباطی با بحران هزینه مسکن مستأجرها برقرار نکرده است. برای حل این بحران، راهکارهای فوری‌تری پیشنهاد می‌شود:

• تشویق سازندگان: اعمال معافیت مالیاتی برای سازندگانی که پروژه‌های نیمه‌تمام یا تمام‌شده غیرقابل فروش خود را در شهرهای بزرگ، به‌ویژه تهران، در قالب مسکن اجاره‌ای عرضه کنند.
• تغییر کاربری پروژه‌های دولتی: تبدیل بخشی از واحدهای مسکونی «مسکن ملی» که فاقد خریدار دست‌به‌نقد هستند (به دلیل عدم توانایی مستأجران در پرداخت آورده نقدی)، به «مسکن اجاره‌ای» یا «اجاره به شرط تملیک».

اگرچه اخیراً طرح مسکن اجاره‌ای تعریف شده، اما به دلیل سابقه صفر این سیاست در بازار مسکن ایران، بعید است آثار مثبت آن در کوتاه‌مدت بروز پیدا کند.