صعود تورم اجاره به رکورد ۱۱ ماهه؛ جدال سیاستگذاران بر سر مسکن استیجاری یا ملکی

رکوردشکنی تورم اجاره در میانه اختلافات سیاستی

بر اساس گزارش‌ها، تورم ماهانه اجاره‌بها برای مهرماه امسال برابر با ۳ درصد اعلام شد که این رقم بیشترین میزان این شاخص پس از آبان سال گذشته، یعنی در بازه ۱۱ ماه اخیر، بوده است. همچنین، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها برای مهرماه برابر با ۳۴ درصد اعلام شد.

اگرچه تورم نقطه‌ای اجاره‌بها نسبت به رکوردهای ۴۰ درصدی سال گذشته کاهش یافته، اما بازگشت تورم ماهانه به مسیر رشد از مردادماه و صعود آن به سطح ۳ درصدی در مهرماه، زنگ خطر جدی جهش دوباره در بازار اجاره‌بها را به صدا درآورده است. تورم‌های نقطه‌ای بیش از ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۲ و ابتدای ۱۴۰۳، نتیجه تورم‌های ماهانه ۳ درصدی بودند. کارشناسان تاکید می‌کنند که حداکثر رشد تورم اجاره‌بها که از حد تحمل خانوار ایرانی خارج نباشد، ۲۰ درصد است که این سطح نیازمند متوسط تورم ماهانه بسیار پایین‌تری است.

جدال بر سر زمین ۹۹ ساله

در شرایطی که برخی نمایندگان مجلس بر تامین زمین ۹۹ ساله به عنوان راهکار کاهش قیمت زمین و مسکن و در نهایت کاهش فشار بر مستاجران اصرار دارند، کارشناسان دولتی این راهکار را به دو دلیل ناکارآمد می‌دانند:

• تجربه نشان داده است که فقرای مسکن در دهک‌های یک تا سه درآمدی، صرفاً با در اختیار داشتن زمین، صاحب مسکن نمی‌شوند.
• هزینه آماده‌سازی زمین در مقطع کنونی فراتر از توان بودجه‌ای دولت و مردم است.

چرخش تورم عمومی و تأثیر آن بر اجاره

تورم ماهانه عمومی برای مهرماه امسال ۵ درصد اعلام شد که بالاترین میزان این شاخص در ۴۰ ماه اخیر بوده است. همچنین نرخ تورم نقطه‌ای در مهرماه با ثبت رقم ۴۸.۶ درصد به بیشترین مقدار خود در ۲۹ ماه اخیر رسید. افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی عامل اصلی جهش تورم عمومی در کشور طی ماه‌های اخیر بوده است.

اوج‌گیری تورم عمومی پتانسیل جهت‌دهی به تورم اجاره‌بها را در میان و بلندمدت دارد، زیرا تورم اجاره‌بها تابعی از دو فاکتور تورم عمومی و تورم مسکن است. در شرایطی که افت تقاضا در بازار مسکن از شدت تورم این بخش کاسته، رشد تورم عمومی می‌تواند محرک اصلی تورم اجاره‌بها باشد. از این رو، اصلی‌ترین راهکار برای کاهش فشار بر مستاجران، کنترل تورم عمومی از طریق اصلاح سیاست‌های اقتصادی و سیاسی است.

سیاستگذار بخش مسکن طی دو سال اخیر با وضع سقف اجباری ۲۵ درصدی سعی در مهار تورم اجاره‌بها داشته است، اما این اقدامات نه تنها اثرگذار نبوده، بلکه به کاهش عرضه و در نتیجه تشدید تورم اجاره منجر شده است.

چرا مسکن ملکی حمایتی به دهک‌های پایین نمی‌رسد؟

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی با ارائه داده‌های دقیق، عدم کارآیی طرح‌های مسکن ملی در خانه‌دار کردن دهک‌های یک تا چهار را تشریح کرد. هزینه حداقلی ساخت یک واحد مسکن ملی بدون احتساب زمین، در شرایط کنونی ۱.۵ میلیارد تومان است. با توجه به سقف تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی بانک مسکن، میزان آورده لازم برای هر خانوار حداقل ۸۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

مقایسه آورده لازم با درآمد و پس‌انداز خانوار

این رقم آورده، به هیچ وجه با درآمد و پس‌انداز خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی همخوانی ندارد. متوسط درآمد خانوار شهری در کل دهک‌ها در سال ۱۴۰۳ برابر ۴۲۹ میلیون تومان برآورد شده است. وضعیت دهک‌های پایین به شرح زیر است:

بر این اساس، اگر یک خانواده در دهک اول بخواهد آورده لازم (۸۵۰ میلیون تومان) را از محل پس‌انداز یک سال خود تامین کند، با کسری ۸۳۸ میلیون تومانی مواجه می‌شود.

ناتوانی در بازپرداخت تسهیلات

علاوه بر چالش تامین آورده، بازپرداخت تسهیلات بانکی نیز مانع بزرگی است. اگر یک خانواده یک‌سوم درآمد خود را صرف بازپرداخت تسهیلات کند، سقف تسهیلات در استطاعت برای دهک‌های پایین با نرخ سود ۲۳ درصد بسیار ناچیز است:

• دهک اول: ۸۰ میلیون تومان
• دهک دوم: ۱۳۵ میلیون تومان
• دهک سوم: ۱۷۰ میلیون تومان
• دهک چهارم: ۲۰۱ میلیون تومان

این ارقام برای خرید مسکن ملکی به شدت ناچیز هستند و نشان می‌دهند که مدل مسکن ملکی حمایتی، متناسب با شرایط مالی این خانوارها نیست.

راهکار نهایی: مسکن استیجاری عمومی

به دلیل ایرادات ساختاری طرح‌های مسکن ملکی حمایتی، بخش قابل‌توجهی از شهروندان دهک‌های یک تا چهار اصلاً سراغ این طرح‌ها نمی‌آیند یا در میانه راه به دلیل عدم توانایی در تامین آورده، امتیاز خود را در بازار به فروش می‌رسانند. این امر به ویژه با افزایش فزاینده نرخ فقر، که در آن تامین خوراک و سلامت بر تامین مسکن ارجحیت دارد، رواج بیشتری پیدا می‌کند.

کارشناسان تاکید می‌کنند که اگر کشورهای دیگر با درآمد سرانه چند برابری نسبت به ایران به سراغ مسکن استیجاری عمومی می‌روند، به دلیل آگاهی از چالش‌های طرح‌های مسکن ملکی برای کم‌درآمدها است. معضل مسکن اقشار کم‌درآمد از مسیر مسکن استیجاری عمومی می‌گذرد. ساخت مسکن استیجاری حمایتی برای این گروه‌ها، فرصتی را فراهم می‌کند تا با کاهش هزینه مسکن، امکان بهبود زندگی از طریق پس‌انداز را پیدا کنند و منابع محدود دولت نیز به شکل مؤثرتری صرف شود.