رکود تورمی در انتظار بازار مسکن؛ پیش‌بینی رشد ۳۰ درصدی قیمت‌ها

ریشه‌های رکود بازار مسکن

تورج سرباز، کارشناس بازار مسکن، در تشریح دلایل اصلی این رکود به عوامل متعددی اشاره می‌کند:

• تحریم‌ها و ریسک‌های سیستماتیک: ناامنی‌های سیاسی و اقتصادی، مردم را به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مانند دلار و طلا سوق داده و جذابیت مسکن را کاهش داده است.
• بحران‌های منطقه‌ای: تنش‌های ژئوپلیتیکی نیز به این ناامنی اقتصادی دامن زده و بر بی‌میلی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن افزوده است.
• نبود نظام حقوقی و نظارتی جامع: عدم وجود یک چارچوب قانونی شفاف و پاسخگو، زمینه را برای فعالیت‌های غیرشفاف و سوءاستفاده فراهم کرده است.

چالش‌های «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»

به گفته این کارشناس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که با هدف ایجاد امنیت حقوقی و شفافیت در بازار مسکن تصویب شد، به دلیل شتابزدگی در تدوین، نتایج معکوسی به بار آورده است.

تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام ایراد بزرگی دارد که به متعاملین اجازه می‌دهد راساً اقدام به عقد قرارداد کنند. این باعث می‌شود مشاورنماهایی که اطلاعات ناقص و فریبنده به خریدار و فروشنده می‌دهند در تضاد با منافع متعاملین عمل کنند.

این تبصره به افراد فاقد صلاحیت اجازه می‌دهد بدون نظارت و مسئولیت‌پذیری، اقدام به عقد قرارداد کنند که این امر به نفع سودجویان و به ضرر خریداران و فروشندگان است.

ضعف نهادهای نظارتی و فعالیت‌های موازی

سرباز با تاکید بر عدم استقلال کافی نهادهای ناظر در بازار مسکن، به پراکندگی مسئولیت‌ها بین مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه اشاره می‌کند. این پراکندگی، شفافیت را از بین برده و مانع از کنترل ناترازی بازار مسکن می‌شود. وی معتقد است برای ساماندهی این بازار، نیاز به یک نظام حقوقی جامع و شفاف با تمرکز امور در دست یک نهاد ناظر واحد است.

در حال حاضر، برخی «مشاورنماهای» فاقد جواز کسب از تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام سوءاستفاده می‌کنند. این افراد با اجاره دفاتر مسکونی و جذب مشاوران متعدد، از طریق سایت‌های اینترنتی خریدار و فروشنده را یافته و بدون هیچگونه اعتبار حقوقی و کارشناسی، در سامانه‌هایی نظیر «خودنویس» و «کاتب» اقدام به عقد قرارداد می‌کنند که این اقدام نوعی موازی‌کاری با اتحادیه املاک محسوب می‌شود.

پیامدهای فعالیت‌های غیررسمی

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران هشدار می‌دهد که این وضعیت، مشاوران املاک دارای پروانه کسب را به این نتیجه می‌رساند که تلاش‌هایشان برای آموزش، اخذ پروانه و پرداخت اجاره واحدهای تجاری بی‌اهمیت است؛ چرا که می‌توانند با هزینه‌های بسیار کمتر و به صورت غیررسمی در بازار ملک فعالیت کنند.

پیش‌بینی آینده بازار مسکن

سرباز قانون الزام را بسیار شتابزده و با ۱۵ ماده و نزدیک به ۴۰ تبصره توصیف می‌کند که نشان‌دهنده عدم پختگی آن است. او مهمترین ایراد این قانون را نادیده گرفتن حقوق مشاوران املاک و عدم اخذ نظرات کارشناسی واسطه‌های ملکی می‌داند که به عدم شفافیت و سردرگمی در بازار مسکن منجر شده است.

در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده، او به افزایش نسبی خرید و فروش ملک در هفته‌های اخیر اشاره می‌کند. با این حال، وی خروجی وضعیت نابسامان ناشی از قانون الزام را «رکود تورمی» در بازار ملک می‌داند که احتمالاً در سال آینده به صورت رشد ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن بروز خواهد کرد. همچنین، اقتصاد مسکن در ایران به دلیل انتظارات تورمی، به صورت سیستماتیک در ماه‌های پایانی سال با رونق معاملات مواجه می‌شود.