پیش‌بینی تورم اجاره مسکن در تهران: کدام عامل تعیین‌کننده است؟

تحلیلگران و مستأجران در تهران با دو مسیر متفاوت در بازار اجاره‌بها مواجه هستند که پیش‌بینی جهت‌گیری تورم اجاره مسکن در سال 1405 را دشوار ساخته است. گروه مسکن «دنیای اقتصاد» با همکاری صاحب‌نظران ارشد اقتصاد مسکن، بهروز ملکی و فردین یزدانی، به بررسی عمیق این دو عامل کلیدی پرداخته تا سناریوهای محتمل برای آینده اجاره‌بها را روشن سازد.

عوامل اصلی مؤثر بر رشد اجاره‌بها

رشد اجاره‌بهای مسکن همواره تحت‌تأثیر دو عامل اصلی قرار دارد: «تورم مسکن» که همان رشد قیمت آپارتمان‌هاست و «تورم عمومی» که نرخ رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار را نشان می‌دهد. بررسی روند 33 ساله این سه متغیر در تهران، از ابتدای دهه 70 تاکنون، نشان می‌دهد:

• متوسط نرخ رشد اجاره‌بها: 26 درصد
• متوسط نرخ تورم عمومی: 23.5 درصد
• متوسط نرخ رشد قیمت مسکن: 28 درصد

این آمار حاکی از آن است که هزینه اجاره‌بها در میانه مسیر رشد قیمت آپارتمان و شاخص قیمت مصرف‌کننده قرار دارد. اگرچه «رشد نقدینگی» موتور محرک هر سه متغیر است، اما تحلیل کامل‌تر معادله نشان می‌دهد که متغیرهای دیگری مانند نرخ رشد نقدینگی و درآمد خانوار نیز بر تغییرات اجاره‌بها تأثیرگذارند. با این حال، برای سادگی و دقت بیشتر، بررسی آینده اجاره‌بها بر اساس حرکت ترکیبی تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن انجام می‌شود.

همبستگی تورم اجاره با کدام متغیر قوی‌تر است؟

در ماه‌های اخیر، با توجه به «غیرهم‌جهت شدن روند رشد قیمت آپارتمان‌ها در تهران با رشد اجاره‌بهای آپارتمان‌ها»، این پرسش مطرح شده است که تورم اجاره با کدام‌یک از این دو متغیر همبستگی بیشتری دارد. در سال جاری، تورم عمومی از 32.5 درصد سال گذشته به 45 درصد افزایش یافته، اما سرعت رشد اجاره‌بها در تهران کاهش یافته و از 45 درصد در سال 1403 به 30 درصد رسیده است. همزمان، فاز رشد قیمت مسکن در سال گذشته (17 درصد) و امسال (20 درصد) «کم‌رشدی» بوده، در حالی که متوسط آن از سال 97 تا 1402، 59 درصد بوده است.

با توجه به پیش‌بینی‌ها مبنی بر صعودی بودن مسیر تورم عمومی و «کم‌رشدی» قیمت مسکن، این سوال مطرح می‌شود که «تورم اجاره با کدام دو متغیر بیشترین رابطه را خواهد داشت؟»

نتایج بررسی‌های تاریخی

نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با محاسبه «همبستگی تاریخی» و «همبستگی در برهه‌های مختلف بازار مسکن و اقتصاد ایران» نشان می‌دهد:

• دوره 33 ساله: همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن (0.65) بیشتر از همبستگی آن با تورم عمومی (0.54) بوده است. این نشان‌دهنده رابطه مثبت بین رشد قیمت و رشد اجاره‌بها و همچنین نرخ تورم عمومی و رشد اجاره‌بهاست، اما رابطه اول قوی‌تر است.
• دهه‌های 70 و 80: رابطه تورم اجاره و تورم مسکن قوی‌تر بود. در دهه 70، ضریب همبستگی 0.9 و در دهه 80، 0.55 بود. در مقابل، ضریب همبستگی با تورم عمومی در دهه 70 بسیار پایین (0.28) و در دهه 80 تقریباً صفر بود.
• از ابتدای دهه 90 تاکنون: این روند معکوس شده است. همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی (0.87) بیشتر از تورم مسکن (0.63) بوده است.

دلایل تغییر الگوی همبستگی در دهه‌های اخیر

تفاوت در شدت رابطه بین «تورم اجاره با تورم عمومی» و «تورم اجاره با تورم مسکن» در دهه اخیر، ناشی از «جهش تاریخی قیمت مسکن» و «صعود چشمگیر تورم عمومی» در سال‌های اخیر است. در این دوره، 7 سال جهش مکرر قیمت مسکن رخ داد. اما بازار اجاره، برخلاف خرید ملک، کاملاً مصرفی است و اجاره‌بها لزوماً پا‌به‌پای قیمت مسکن حرکت نمی‌کند. همچنین، افزایش شدید هزینه سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوار، شرایط اقتصادی مستأجران را برای پذیرش رشدهای شدید و مکرر اجاره‌بها دشوار کرده است.

برای برآورد مسیر آینده تورم اجاره، با توجه به اینکه تورم مسکن احتمالاً در سطح پایین و تورم عمومی در سطح بالاتر نوسان خواهد کرد، لازم است به فاکتور نسبت قیمت به اجاره (P به R) نگاه کنیم.

تحلیل نسبت قیمت به اجاره (P به R)

نسبت P به R در سال 99 به اوج تاریخی خود، نزدیک به 32 درصد، رسید. این امر به دلیل جهش قیمت مسکن در سال 97 و تأخیر یک تا دو ساله در واکنش نبض اجاره‌بها به نبض قیمت مسکن بود. از سال 1400 به بعد، P به R شروع به کاهش کرد و اکنون به 17.9 رسیده است که زیر «میانگین تاریخی» خود (19) قرار دارد. این وضعیت نشان می‌دهد که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود (5.2 درصد) حدود 0.3 واحد درصد بیشتر شده است.

این فاکتور نشان می‌دهد که سرعت رشد اجاره‌بها در ماه‌های آینده پتانسیل لازم برای افزایش نسبت به وضعیت کنونی را ندارد. با این حال، اگر از زاویه «رابطه تورم اجاره و تورم عمومی در دهه 90 و سال‌های گذشته از دهه 1400» به این موضوع نگاه کنیم، به این معناست که رابطه حرکتی رشد اجاره‌بها با تورم عمومی، قوی‌تر از رابطه حرکتی این نرخ رشد با تورم مسکن است. در نتیجه این احتمال به وجود می‌آید که سال آینده میزان اثرگذاری تورم عمومی بالا بر تورم اجاره، بیشتر از اثرگذاری تورم مسکن پایین باشد. این سناریو با توجه به اینکه نسبت P به R هنوز به کف تاریخی خود یعنی 14 نرسیده است، قابل توضیح است؛ برای رسیدن این نسبت به 14، لازم است سرعت رشد اجاره‌بها در آینده بیشتر از رشد قیمت شود.