آینده مبهم تورم اجاره ۱۴۰۵: کشمکش تورم عمومی و مسکن در تهران

عوامل مؤثر بر رشد اجاره‌بها

رشد اجاره‌بهای مسکن همواره تحت‌تأثیر دو عامل اصلی قرار دارد: «تورم مسکن» که همان رشد قیمت آپارتمان‌هاست و «تورم عمومی» که بیانگر نرخ رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار است. تحلیل روند تاریخی ۳۳ ساله این سه متغیر، از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون، آمارهای مهمی را آشکار می‌کند:

• متوسط نرخ رشد اجاره‌بها در تهران: ۲۶ درصد
• متوسط نرخ تورم عمومی: ۲۳.۵ درصد
• متوسط نرخ رشد قیمت مسکن: ۲۸ درصد

تغییر الگوهای همبستگی

در یک دوره ۳۳ ساله، همبستگی بین تورم اجاره و تورم مسکن قوی‌تر از همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی بوده است. ضریب همبستگی در رابطه اول ۰.۶۵ و در رابطه دوم ۰.۵۴ است که نشان‌دهنده تأثیر بیشتر رشد قیمت آپارتمان‌ها بر اجاره‌بهاست.

اما این الگو در دهه‌های اخیر دستخوش تغییر شده است. در حالی که در دهه‌های ۷۰ و ۸۰، رابطه تورم اجاره و تورم مسکن قوی‌تر بود، از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، این وضعیت برعکس شده است. همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی به ۰.۸۷ رسیده، در حالی که این ضریب برای تورم مسکن ۰.۶۳ است. این تغییر را می‌توان نتیجه «جهش تاریخی قیمت مسکن» و «صعود چشمگیر تورم عمومی» در سال‌های اخیر دانست.

نسبت قیمت به اجاره (P به R) و چشم‌انداز آینده

نسبت قیمت به اجاره (P به R)، که نشان‌دهنده بازدهی اجاره است، در سال ۹۹ به اوج تاریخی خود، یعنی نزدیک به ۳۲ درصد، رسید. این نسبت اکنون به ۱۷.۹ کاهش یافته که پایین‌تر از میانگین تاریخی خود (۱۹) قرار دارد. این وضعیت نشان می‌دهد که بازدهی اجاره حدود ۰.۳ واحد درصد بیشتر از میانگین تاریخی ۵.۲ درصدی آن شده است.

این فاکتور نشان می‌دهد که سرعت رشد اجاره‌بها در ماه‌های آینده پتانسیل لازم برای افزایش نسبت به وضعیت کنونی را ندارد. در نتیجه، این احتمال وجود دارد که در سال آینده، میزان اثرگذاری تورم عمومی بالا بر تورم اجاره، بیشتر از اثرگذاری تورم مسکن پایین باشد.