رونق بازار مسکن تهران با پشتیبانی طلا در اوج ریسک جنگ

پشتیبانی طلا از معاملات مسکن

در پاییز امسال، با کاهش تدریجی ریسک آتش‌بس جنگ ۱۲ روزه، حجم معاملات مسکن که در تیرماه نزدیک به صفر و در مرداد و شهریور بسیار پایین بود، رو به افزایش گذاشت، اما شتاب قیمت‌ها صرفاً در حد «خزش» بود. اکنون در بهمن‌ماه، «طلا» به عنوان پشتیبان اصلی معاملات زمستانی مسکن گزارش شده است. واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف تهران این پدیده را از نحوه پرداخت بهای خرید آپارتمان توسط خریداران مشاهده کرده‌اند.

گزارش‌ها حاکی از آن است که در نیمه جنوبی بازار مسکن تهران، طلا و سکه جایگزین نیمی از پرداختی خریداران آپارتمان برای گروهی از معامله‌گران شده است. در غیاب یک نظام کارآمد تأمین مالی مسکن، طلا اکنون نقش «وام خرید خانه» را برای خانه‌اولی‌ها ایفا می‌کند. واسطه‌های ملکی تأکید می‌کنند که بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات خرید واحد مسکونی در تهران همچنان توسط مصرف‌کنندگان انجام می‌شود، با این تفاوت که تعداد «خانه‌اولی‌ها» با پشتوانه طلا، سکه یا دلار، از تبدیل‌کننده‌های آپارتمان پیشی گرفته است. این گروه همچنین بخشی از بهای خانه اول خود را با فروش خودرو و بخش کمی را به صورت نقدی تأمین می‌کنند.

چرا طلا به بازار مسکن آمد؟

بازار طلا در حداقل دو سال اخیر همواره با رشد چشمگیر قیمت مواجه بوده است. اثر ریسک‌های مختلف بین‌المللی اقتصادی و سیاسی، تشدید نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران و جهش‌های نرخ دلار، سکویی مقاوم برای صعود قیمت طلای ۱۸ عیار و سکه فراهم کرده است.

• از سال گذشته تاکنون، قیمت طلای ۱۸ عیار تقریباً ۳.۵ برابر شده است.
• قیمت سکه نیز ۳.۲ برابر افزایش یافته است، که بالاترین بازدهی در بازارهای دارایی محسوب می‌شود.
• در همین فاصله، قیمت دلار نیز حدود ۲ برابر شده است.

رشد دو برابری «دارایی‌های طلایی» خانوارهایی که برای در امان ماندن از تورم در این بازار سرمایه‌گذاری کرده بودند، اکنون ابزاری برای خانه‌دار شدن آنها و همچنین سپری برای بازار معاملات مسکن در برابر رکود مختص دوره‌های آستانه جنگ شده است. این در حالی است که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ و نیمه اول امسال، ثبات نسبی داشت و میانگین رشد ماهانه قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها در تهران طی ۱.۵ سال گذشته، حدود یک‌سوم دوره جهش بود. در حال حاضر، بازار مسکن تحت تأثیر «شارژ طلایی» تقاضا، به نوعی بی‌تفاوت یا «کم‌تفاوت» به اوج‌گیری ریسک جنگ بین ایران و آمریکا، روزهای نسبتاً گرم معاملاتی را تجربه می‌کند. با این حال، به دلیل همین فضای تنش، تقاضای سرمایه‌ای در این بازار حضور پررنگی ندارد.

حرکت روزانه قیمت مسکن و دلایل آن

تکاپوی خریداران در بازار معاملات مسکن تهران، اثر مستقیمی بر روند قیمت‌ها گذاشته است. طی ۱۰ روز گذشته از بهمن‌ماه، شاخص مسکن با ۹ درصد افزایش نسبت به میانگین دی‌ماه، به ۱۲۶ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان طی روزهای گذشته از زمستان، با سرعتی حدود ۳ برابر نیمه اول سال (حدود ۱.۵ درصد در مقایسه با ۰.۵ درصد) رو به افزایش بوده است. روز جمعه گذشته، شاخص مسکن از ورود قیمت به سطح جدید ۱۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع حکایت داشت؛ رقمی که در مقایسه با ابتدای سال جاری که زیر ۱۰۰ میلیون تومان بود، رشد نزدیک به ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد.

شتاب قیمت مسکن در زمستان می‌تواند سه علت اصلی داشته باشد:

1. ورود خریدار مصرفی: ورود خریداران مصرفی به پشتوانه طلای جهش‌یافته.
2. عدم حضور جدی فروشندگان: در شرایطی که تنور معاملات خرید مسکن گرم شده، فروشندگان حضور جدی ندارند و در واکنش به تغییر قیمت در حال صبوری برای فروش هستند.
3. جاماندگی قیمت مسکن: رابطه قیمت بازارهای دارایی و جاماندگی دو ساله قیمت مسکن از کورس قیمت‌ها. بازار مسکن از سال ۱۴۰۳ تاکنون، به دلیل اثر متفاوتی که ریسک جنگ بر این بازار گذاشت، از رشد قیمت‌ها جاماند. اکنون با ورود و خروج سرمایه‌گذاران بازارهای دارایی به سمت بازار معاملات مسکن، این جاماندگی در حال جبران است. با این حال، هنوز قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران زیر ۸۳۰ دلار است که از سطح نرمال (۱۱۷۰ دلار) پایین‌تر است.

فرصت تنفس برای سازنده‌ها؟

جنس معاملات خرید آپارتمان نیز طی روزهای گذشته از بهمن‌ماه، نسبت به پاییز که عمدتاً متمرکز بر «خرید کهنه‌ها» بود، تا حدودی و به صورت محسوس تغییر مثبت کرده است. تبدیل‌کننده‌ها، همانند خانه‌اولی‌ها، با پشتوانه دارایی‌های مالی که در این ماه‌ها بازدهی مطلوبی داشته‌اند، اخیراً به دنبال «فایل نوساز» هستند. این اتفاق، در صورت پایداری، می‌تواند بخشی از آثار مخرب تورم تولید و شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها پوشش دهد.

ادامه این گرمای معاملاتی در بازار زمستانی مسکن، منوط به حداقل دو فاکتور مشخص است: آینده تقابل کنونی ایران و آمریکا و آینده بازدهی بازارها. اگر طی روزها و هفته‌های آتی، شرایط فعلی در فضای سیاسی ادامه یابد و تغییری در آن رخ ندهد، و در عین حال سودگیری از بازارهایی همچون طلا و سکه تداوم داشته باشد، با توجه به «حال و هوای سنتی بازار مسکن در شب عید»، پیش‌بینی می‌شود موتور معاملات خرید آپارتمان با سرعتی بیشتر از اکنون حرکت کند. اما احتمال «تنش نظامی» می‌تواند اتفاقی شبیه به اواخر خرداد و تیرماه امسال را در بازار مسکن رقم بزند.