خبر کامل
رکود تورمی در بازار مسکن؛ چرا نه فروشنده می‌فروشد و نه خریدار می‌خرد؟
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران، برخلاف رویه سال‌های گذشته که در فصل زمستان از رکود فاصله می‌گرفت، امسال همچنان در رکود عمیقی به سر می‌برد. این وضعیت ناشی از عوامل متعددی از جمله ناآرامی‌های اخیر، محدودیت‌های اینترنتی و عدم اطمینان نسبت به شرایط سیاسی کشور است. در این میان، بازار اجاره‌بها فشار مضاعفی را بر مستاجران تحمیل کرده، در حالی که همین اجاره‌های بالا نیز برای بسیاری از مالکان پاسخگوی هزینه‌ها نیست و برای مستاجران نیز غیرقابل پرداخت شده است. این شرایط، پرسش‌هایی جدی را درباره مسیر آینده بازار اجاره و خرید و فروش مسکن در سال پیش رو مطرح می‌کند.
واکنش زودهنگام بازار اجاره به تورم
بیت‌الله ستاریان، کارشناس برجسته بازار مسکن، تاکید می‌کند که بازار مسکن عمدتاً تابع وضعیت کلی ملک و پتانسیل رشد یا رکود آن است. با این حال، او اشاره می‌کند که بازار اجاره مسکن معمولاً زودتر از بازار خرید و فروش به تورم واکنش نشان می‌دهد.
بازتاب رشد قیمت در بازار اجاره
- در بسیاری از موارد، افزایش قیمت ملک و ورود بازار به فاز رونق، ابتدا در بازار اجاره نمایان می‌شود.
- بازار اجاره این تحول را تقریباً پنج تا شش ماه زودتر از بازار خرید و فروش مسکن در خود منعکس می‌کند.
فصل جابه‌جایی و بروز یکباره رشد قیمت
ستاریان توضیح می‌دهد که فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران عمدتاً در تابستان اتفاق می‌افتد. در این دوره است که تمام رشد قیمتی که بازار مسکن در سال قبل تجربه کرده و در خود نگه داشته، به صورت یکباره در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد. به عنوان مثال، فردی که ملکی را با رقم ثابتی اجاره کرده، تا زمان تمدید قرارداد یا تخلیه، افزایش قیمت ملک در اجاره‌بهای او منعکس نمی‌شود و این فشار انباشته به یکباره در فصل اجاره بروز می‌کند.
رشد اجاره‌بها در دوره‌های مختلف بازار
این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی رشد قیمت اجاره‌بها در سال آینده می‌گوید: «قدر مسلم این است که اجاره‌بها نیز تحت تاثیر و همسان با تورم رشد خواهد کرد.»
- در بسیاری از دوره‌های رونق، رشد اجاره حتی از میانگین شاخص تورم کالاها نیز فراتر می‌رود.
- در دوره رکود، معمولاً رشد اجاره‌بها هم‌سطح با تورم عمومی کالاها پیش می‌رود.
رکود تورمی در بازار مسکن: نه فروشنده، نه خریدار
ستاریان وضعیت کنونی بازار ملک را رکود تورمی توصیف می‌کند. او می‌گوید: «بازار ملک به دلیل رکود شدید حاکم بر اقتصاد، هنوز وارد فاز رونق نشده و تقاضای موثر در حالت انتظار قرار دارد. عملاً با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه هستیم؛ فروشندگان ملک خود را نمی‌فروشند و خریداران نیز اقدام به خرید نمی‌کنند.»
روان‌شناسی خریداران مسکن
خریداران مسکن تنها در صورتی حاضر به خرید هستند که از ثبات یا روند افزایشی قیمت‌ها اطمینان داشته باشند. کوچک‌ترین احساس کاهش قیمت، آنها را از ورود به بازار بازمی‌دارد. خریداران به دنبال ثبات بازار هستند و نگاه کوتاه‌مدتی به مسکن دارند؛ زیرا مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، باید حداقل ارزش سرمایه را حفظ کند، نه اینکه باعث کاهش آن شود.
رفتار فروشندگان در دوره رکود
از سوی دیگر، فروشندگان نیز تا زمانی که با مشکل خاصی مانند مسائل مالی، مهاجرت یا جابه‌جایی ناخواسته مواجه نشوند، اقدام به فروش ملک خود نمی‌کنند. این رفتار، ویژگی غالب بازار مسکن در دوره رکود تورمی است.
ویژگی‌های منحصر به فرد بازار مسکن
ستاریان تاکید می‌کند که بازار مسکن تنها بخشی است که هم پدیده رکود و هم تورم به طور همزمان در آن وجود دارد. علی‌رغم رکودی بودن بازار و عدم جریان معاملات، قیمت‌ها روند افزایشی دارند.
معاملات در دوره رکود
او با اشاره به اینکه در دوره رکود، معاملات مسکن ممکن است به شدت کاهش یابد، توضیح می‌دهد: «برای مثال، در شهری که در دوره رونق سالانه ۱۰۰ هزار معامله انجام می‌شود، در دوره رکود این عدد ممکن است به پنج هزار معامله یا حتی کمتر برسد. اما این معاملات، معیار مناسبی برای تحلیل بازار نیستند؛ زیرا عمدتاً ناشی از اجبار و ناچاری فروشندگان صورت گرفته‌اند.»
بخش عمده‌ای از مالکان که مشکلی ندارند، اصلاً وارد بازار نمی‌شوند و صرفاً قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌دهند که خریداری برای آن پیدا نمی‌شود. در عین حال، خریداران نیز به دلیل نگرانی از کاهش نقدشوندگی، وارد چنین معاملاتی نمی‌شوند.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
