نگرانی‌ها از جهش قیمت اجاره مسکن در سال آینده؛ قانون سقف افزایش اجاره روی کاغذ ماند

رشد چشمگیر اجاره‌بها در سال جاری

بررسی‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌بها از ابتدای سال جاری تاکنون به‌طور میانگین بین ۲۰ تا ۵۰ درصد رشد داشته و در برخی موارد تا ۵۰ درصد نیز افزایش یافته است. این افزایش قیمت به‌صورت نابرابر توزیع شده است:

• واحدهای بزرگ‌تر در مناطق مرفه‌نشین: رشد ۲۵ تا ۳۰ درصد
• واحدهای کوچک‌تر در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار: رشد ۳۵ تا ۵۰ درصد

این وضعیت نشان می‌دهد که بیشترین فشار افزایش اجاره‌بها بر دوش مستاجران کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه سنگینی می‌کند. این اتفاق در حالی رخ داده که هنوز فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران آغاز نشده و تورم اجاره‌بها به‌طور کامل در بازار نمایان نشده است.

کارشناسان حوزه مسکن نسبت به افزایش بیشتر قیمت اجاره در سال آینده، به‌ویژه از اواخر خرداد و همزمان با شروع فصل تابستان، هشدار می‌دهند. آن‌ها معتقدند عقب‌ماندگی سطح دستمزدها از تورم ۶۰ درصدی، یکی از عوامل اصلی رشد قیمت‌ها خواهد بود. تورم افسارگسیخته، مالکان را تحت فشار قرار داده و این موضوع در بازار اجاره سال آینده خود را نشان خواهد داد.

قانون سقف افزایش اجاره‌بها؛ تنها روی کاغذ

با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در شهر تهران، این قانون در عمل رعایت نمی‌شود. منتقدان مداخله دولت در بازار مسکن بر این باورند که تعیین دستوری سقف رشد اجاره‌بها نه تنها نقض مالکیت خصوصی است، بلکه باعث ایجاد اختلاف میان مالکان، مستاجران و مشاوران املاک شده است.

بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که مالکان واحدهای کوچک‌تر عملاً این سقف دستوری را نپذیرفته‌اند. رشد ۴۰ درصدی اجاره‌بها نیز تاییدی بر این مدعاست که این قانون تنها روی کاغذ باقی مانده و فاقد کارکرد مناسب است.

آشفتگی بازار مسکن ناشی از قیمت‌گذاری سلیقه‌ای

چشم‌انداز بازار اجاره در سال آینده چندان امیدوارکننده به نظر نمی‌رسد. قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای در سایت‌های آگهی ملکی نیز به آشفتگی بازار خرید و فروش مسکن و به تبع آن بازار اجاره دامن زده است.

مشاوران املاک پایتخت می‌گویند: «قیمت‌های درج‌شده در سایت‌های آگهی، مبنای مشخصی ندارد و معمولاً سلیقه‌ای است؛ همچنین در برخی موارد، شیطنت و قیمت‌سازی از سوی برخی از دفاتر املاک روند طبیعی بازار را بر هم زده و زمینه‌ساز رشد کاذب قیمت‌ها شده است.»

به گفته کارشناسان، اگرچه میانگین رشد اجاره‌بها در سال جاری حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، اما این عقب‌ماندگی از سطح تورم به دلیل عواملی مانند تنش‌های سیاسی و جنگ، رشد بازارهای موازی مانند طلا و ارز و همچنین کاهش توان مالی خانوارها رخ داده است. انتظار می‌رود این جاماندگی در سال آینده جبران شود، زیرا روند اجاره‌بها در سال‌های گذشته همواره همراه با تورم عمومی کشور حرکت کرده و در بسیاری از موارد از سقف‌های تعیین‌شده توسط دولت فراتر رفته است.

وام ودیعه مسکن؛ راهکاری ناکارآمد

بانک‌ها تسهیلاتی تحت عنوان وام ودیعه مسکن به مستاجران پرداخت می‌کنند، اما مبلغ این وام‌ها ودیعه‌های پیشنهادی مالکان را پوشش نمی‌دهد و نقش موثری در مهار رشد اجاره‌بها نداشته است. نرخ بهره بالای این تسهیلات (۲۳ درصد) و اقساط سنگین آن، این وام را برای بخش قابل توجهی از مستاجران، به‌ویژه دهک‌های پایین جامعه و مستاجران کلان‌شهرها، غیرقابل استفاده کرده است.

سقف وام ودیعه مسکن برای شهر تهران ۲۷۵ میلیون تومان با مدت‌زمان بازپرداخت ۶۰ ماهه تعیین شده است. این در حالی است که متوسط ودیعه مسکن در شهر تهران به بالای ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و وام کنونی پاسخگوی نیاز مستاجران نیست. برخی پیشنهاد می‌کنند که دولت مبلغ وام را افزایش و نرخ بهره آن را کاهش دهد تا فشار تامین ودیعه از دوش مستاجران کم‌برخوردار برداشته شود. با این حال، مقاومت بانک‌ها برای تامین منابع این وام، یک مشکل لاینحل دیگر است.

مسکن استیجاری دولت؛ راه‌حلی برای آینده؟

در شرایط کنونی، بحث مسکن استیجاری و اجاره‌داری دولتی نیز مطرح شده است. در صورتی که دولت بتواند به تعهدات خود در این حوزه عمل کرده و این واحدها واقعاً به جامعه هدف اختصاص یابند، می‌تواند تا حدی فشار تقاضا در بازار اجاره را کاهش داده و مانع از رشد بیشتر قیمت‌ها در سال آینده شود.

کارشناسان تاکید می‌کنند که موفقیت این طرح مشروط به اجرای کامل تعهدات و اختصاص واحدها به جامعه هدف است. در صورت تکرار تجربه‌های ناموفق گذشته و ورود دهک‌های بالاتر به این طرح‌ها، نه‌تنها کمکی به مستاجران کم‌درآمد نمی‌شود، بلکه تاثیر این طرح بر بازار اجاره محدود خواهد شد.