قانون الزام به ثبت رسمی: فرصت چهار ساله برای نجات مالکیت و ابهامات اجرا

تأخیر در اجرای سامانه ماده ۱۰: وعده ۱۴۰۵ به جای ۱۴۰۴

«حسن بابایی»، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از اجرایی شدن کامل سامانه ماده ۱۰ این قانون از ابتدای سال ۱۴۰۵ خبر داده است. این در حالی است که بر اساس صراحت ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت مکلف بود ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون (یعنی تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۴)، سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» را ایجاد کند. این تأخیر بیش از یک ساله، نقدهای جدی را به همراه داشته و میلیون‌ها نفر از دارندگان اسناد عادی را در بلاتکلیفی قرار داده است.

ماده ۱۰: قلب تپنده قانون و فرصت چهار ساله

ماده ۱۰ قانون الزام، مهم‌ترین و سرنوشت‌سازترین بخش آن محسوب می‌شود. این ماده سازوکاری برای ساماندهی وضعیت میلیون‌ها سند عادی و قولنامه‌ای در سراسر کشور طراحی کرده است. بر اساس این ماده، سازمان ثبت موظف به ایجاد سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» (ساغر) است.

مدعیان مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را ثبت کرده و ظرف دو سال بعدی، نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

اهمیت این ماده در ضمانت اجرایی قوی آن نهفته است. پس از انقضای مهلت چهار ساله، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و ادعاهای مطرح‌شده علیه اراضی عمومی و دولتی و همچنین اشخاص ثالث با حسن نیت (دارنده سند رسمی) قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود. به این معنی که عدم اقدام در این بازه زمانی، می‌تواند به از دست رفتن دائمی مالکیت منجر شود و فرد تنها می‌تواند برای دریافت قیمت روز ملک به فروشنده متقلب رجوع کند.

چالش‌های پیش رو: از اطلاع‌رسانی تا افزایش هزینه‌ها

علاوه بر تأخیر در اجرای سامانه، چالش‌های دیگری نیز در مسیر اجرای این قانون وجود دارد:

• خطر از دست رفتن مالکیت: فرصت چهار ساله برای ثبت ادعا و پیگیری حقوقی، اگرچه حیاتی است، اما برای افرادی که از آن بی‌اطلاع باشند، بسیار خطرناک و غیرقابل جبران خواهد بود.
• ضرورت اطلاع‌رسانی سراسری: با توجه به ضمانت اجرای قوی ماده ۱۰، اطلاع‌رسانی عمومی گسترده و فراگیر در سراسر کشور یک ضرورت انکارناپذیر است. صرف انتشار در روزنامه رسمی برای آحاد مردم کافی نیست و نیاز به کارزار رسانه‌ای جامع از طریق صدا و سیما، رسانه‌های دیجیتال، مساجد و شوراهای شهر و روستا احساس می‌شود.
• افزایش هزینه‌ها: کارشناسان معتقدند که فرآیند جدید ممکن است منجر به افزایش هزینه‌های معاملاتی برای مردم شود. پرداخت سه نوع هزینه شامل حق دلالی مشاور املاک، هزینه تنظیم سند تعهد به بیع در دفترخانه و هزینه تنظیم سند قطعی انتقال، می‌تواند برای اقشار کم‌درآمد مشکل‌ساز باشد.

سایر مواد مهم قانون الزام

این قانون علاوه بر ماده ۱۰، دارای بخش‌های مهم دیگری نیز هست که نقش کلیدی در تحول نظام ثبتی ایفا می‌کنند:

• ماده ۱: کلیه اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سازمان ثبت شود. در غیر این صورت، قراردادها و تعهدات در هیچ یک از مراجع قضایی و شبه قضایی قابل استماع نخواهند بود.
• ماده ۳: مشاوران املاک موظفند پس از احراز هویت و استعلام اصالت سند، اقدام به تنظیم قرارداد و درج آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد کرده و مراتب را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
• ماده ۴: دفاتر اسناد رسمی مکلفند پس از احراز هویت و اصالت سند مالکیت، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک تحول بزرگ و مترقی در نظام حقوقی ایران است که می‌تواند به شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش دعاوی قضایی منجر شود. امید می‌رود مسئولان با جبران تأخیر ایجاد شده و اجرای یک برنامه جامع اطلاع‌رسانی، زمینه را برای استفاده همه آحاد مردم از این فرصت چهار ساله فراهم آورند و از تضییع حقوق میلیون‌ها مالک در سراسر کشور جلوگیری کنند.