جنگ دوباره، بازار مسکن تهران را فلج کرد: توقف معاملات و ریزش ۶ درصدی قیمت‌ها

بازار مسکن تهران بار دیگر در مواجهه با شرایطی مشابه «جنگ دوباره»، رویدادی کم‌سابقه را تجربه کرد. این وضعیت که یادآور رخدادهای «خرداد ماه» است، به توقف نسبتاً کامل معاملات و ریزش چشمگیر قیمت املاک منجر شده است. این تحولات، نگرانی‌های جدی را در میان فعالان و سرمایه‌گذاران این بخش ایجاد کرده است.

کاهش ۶ درصدی قیمت‌ها در آغاز جنگ

بررسی‌ها با استناد به شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشندگان واحدهای مسکونی در تهران نشان می‌دهد که در فاصله سه روز اول جنگ، یعنی از شنبه ۹ اسفند تا دوشنبه ۱۱ اسفند، متوسط قیمت‌ها ۶ درصد کاهش یافته است. این افت قیمت، میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌ها را از ۱۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع به ۱۳۹ میلیون تومان رسانده است. این کاهش سریع، نشان‌دهنده واکنش شدید بازار به تحولات اخیر است.

سقوط تقاضا به سطح صفر

مطابق با تجربه «جنگ ۱۲ روزه» در اواخر بهار و ابتدای تابستان و همچنین الگوی جهانی بازارهای مسکن در کشورهای درگیر بی‌ثباتی‌های سیاسی، طی هفته گذشته عملاً هیچ تمایلی برای خرید واحد مسکونی در بازار وجود نداشت. تقاضایی که تا پیش از این با سرعت زیاد، «تنور معاملات ملک» را گرم نگه داشته بود، به ناگهان تا سطح «صفر» سقوط کرد.

توقف فعالیت و کاهش عرضه

در دو ماه اول زمستان، رشد چشمگیر تقاضای خرید آپارتمان در بازار مسکن تهران، روند تغییرات میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع واحد مسکونی را به حدود یک میلیون تومان افزایش در روز رسانده بود. اما در روزهای ابتدایی هفته گذشته، «چرخش جنگی اوضاع» باعث شد این سرعت تغییر در مسیر کاهش، دو برابر شود. گزارش‌ها حاکی از آن است که «هیچ تماس تلفنی با واسطه‌ها و دلالان ملک» برقرار نشده و بنگاه‌ها نیز در این ایام بسته بودند. علاوه بر توقف تماس‌های تلفنی، «رسوب سنگین» فایل‌های فروش در بازار آنلاین، دومین نشانه تعطیلی معاملات مسکن در روزهای جنگ است.

• کاهش ۹۴ درصدی فایل‌های بازعرضه شده: تعداد فایل‌هایی که به عنوان «فایل‌های جدید ۲۴ ساعت گذشته» در بازار آنلاین مسکن تهران به نمایش درمی‌آیند و در واقع آپارتمان‌هایی هستند که از دو هفته پیش برای فروش عرضه شده و اخیراً به درخواست فروشنده «بازعرضه» شده‌اند، نسبت به روزهای عادی ۹۴ درصد کاهش یافته است.
• افت ۸۰ درصدی عرضه روزانه: روزانه در بازار آنلاین مسکن تهران، بیش از ۸ هزار فایل جدید عرضه می‌شد اما در حال حاضر این تعداد به ۵۰۰ مورد کاهش یافته است.

پیش‌بینی‌ها و عوامل مؤثر بر رکود

فعالان بازار معاملات مسکن پیش‌بینی می‌کنند که وضعیت تعطیلی یا شبه‌تعطیلی موجود، دست‌کم تا اردیبهشت سال آینده ادامه خواهد داشت. این وضعیت می‌تواند هم به کاهش بیشتر قیمت‌ها منجر شود و هم اینکه روی روند کاهشی قیمت بی‌اثر باشد، به طوری که قیمت‌ها در هفته‌های آتی بدون افزایش، به ثبات نسبی برسند.

از زمان شروع جنگ در ۹ اسفندماه، تقاضای خرید مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است؛ چرا که در نگاه مردم و افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی هستند، «همه چیز تعطیل شده»، «اوضاع نامعلوم است» و «ترس از عدم تعادل دخل و خرج خانوار در پی شرایط جنگی و تورم غیرقابل پیش‌بینی» و همچنین «ترس از تخریب ساختمان‌ها»، عملاً «معامله ملک» را حتی از اولویت چندم هم پایین‌تر برده است.

از طرف دیگر، حتی افرادی که قصد خرید ملک دارند نیز نمی‌توانند «کارسازی» کنند. این اصطلاح در بین فعالان بازار مسکن به فرآیند تامین «پول نقد لازم» برای شروع و تکمیل معامله خرید اشاره دارد، زیرا همه این فرآیندهای مالی در شرایط تعطیلی عمومی و توقف فعالیت سامانه‌های مورد نیاز معامله ملکی، «غیرممکن» است.